Избранные труды. Том II

Из принципа единогласия вытекает, что каждый участник общей собственности при определении порядка правления ею может сказать свое решающее слово независимо от размеров его доли в общем имуществе. Но, как было показано ранее, величина доли сказывается на распределении доходов и расходов, определяя в конечном счете и самые масштабы использования общей собственности участвующими в соответствующих отношениях субъектами. Вот почему точное определение размера доли приобретает существенное практическое значение.

Размер доли зависит от характера тех юридических основании, из которых возникли отношения по общей собственности. Так, при наследовании по закону каждый из наследников имеет право на равную долю, а при наследовании по завещанию ее величина устанавливается в самом завещании. Если же отношения по общей собственности возникают в результате совместного строительства, а также на основе купли-продажи, мены или какой-либо иной возмездной сделки, размер доли определяется трудовыми затратами и имущественными взносами, произведенными для приобретения общего имущества тем или иным сособственником. Нужно также иметь в виду, что первоначально установленный размер доли в общей собственности может впоследствии измениться. Наиболее часто такие факты наблюдаются в отношениях общей собственности на жилые строения, когда один из сособственников производит за свой счет с соблюдением установленных правил (с разрешения исполкома местного Совета и с согласия других сособственников) надстройку, пристройку или перестройку дома, увеличивая таким путем его полезную площадь. В этом случае согласно прямому указанию ст. 125 ГК подлежат соответствующему изменению как доли в общей собственности на жилой дом, так и порядок пользования входящими в состав дома помещениями.

Как уже отмечалось, участник общей собственности вправе реализовать свою долю. Тогда он из отношений по общей собственности выбывает и заменяется другим лицом – приобретателем доли. Устанавливая такую возможность, закон вместе с тем принимает во внимание интересы других сособственников, для которых вступление в правоотношение с ними постороннего, неизвестного им лица может явиться по тем или иным причинам нежелательным. Ввиду этого ст. 120 ГК предоставляет участникам общей собственности право преимущественной покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли, состоящее в том, что, прежде чем продать долю постороннему лицу, участник общей собственности обязан предложить купить ее по той же цене и на тех же условиях другим сособственникам. Последние не могут, сами отказавшись от покупки доли, запретить ее продажу вообще. Они вправе лишь купить ее преимущественно перед другими, посторонними покупателями. Для осуществления этого права продавец обязан уведомить всех участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю с указанием цены и других условий продажи. Если в течение месяца в отношении дома и 10 дней в отношении иного имущества не последует заявления о покупке ни от одного из собственников или если все они в пределах тех же сроков заявят об отказе от покупки, продажа доли может быть произведена любому постороннему лицу. В случае нарушения права сособственников на преимущественную покупку любой из них может обратиться за его защитой в суд. При этом собственник, предъявляющий соответствующий иск, должен ставить вопрос не о признании недействительной сделки по отчуждению доли постороннему лицу, а о переводе на него прав приобретателе с внесением в суд уплаченных последним денег и других понесенных им расходов, а также с принятием на себя всех иных обязательств приобретателя. Удовлетворяя такой иск, суд выносит решение о замене приобретателя истцом с выдачей истцу исполнительного листа и вручением приобретателю внесенных для него денег. Исковая давность для дел этой категории составляет три месяца, текущих со времени, когда участник общей собственности узнал или должен был узнать о нарушен его права на преимущественную покупку.