Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

С этого момента у вас появляется персональный менеджер (он же может быть и проектировщиком). Вы должны тщательно ознакомиться с этими документами и внести в них необходимые правки. Речь идет не только о стоимости работ по проектированию, а в первую очередь о параметрах вашего будущего дома, стоимости его строительства и эксплуатации! Оба документа мною корректировались с учётом моих потребностей и максимально необходимого соответствия требованиям Градостроительного кодекса. Обратите внимание, что мною был выбран вариант строительства дома под крышу с отделкой фасадов, но без внутренней отделки и без инженерных систем!

Вы можете выбрать вариант проектирования со всеми инженерными системами и коммуникациями (это правильный подход, если проектировщик обладает необходимой экспертизой). В этом случае на эти технические решения должны быть составлены отдельные тома или разделы проекта. А в своём ЗП (или ТЗ) вы должны обозначить не только требование выделить эти разделы, но и указать общие требования к их проектированию! Не ленитесь, почитайте и посмотрите материалы по различным технологиям строительства и современным инженерным системам. Чем больше вы будете знать нюансов, тем проще будет вам составлять ЗП. И тем больше будет вас радовать построенный дом. Рекомендую выбирать инженерные системы, соответствующие уровню ваших доходов, общей концепции строения и вашему подходу к эксплуатации. Сложные инженерные системы самостоятельно обслуживать могут не все, а значит нужно будет учитывать затраты на обслуживание в стоимости владения. Сразу уточняйте стоимость проектирования инженерных систем. Проекты по электрификации, водоснабжению, и водоочистке, отоплению, домашней компьютерной сети будут стоить отдельных денег. То же касается и модного ныне понятия «умный дом». Это чудо тесно завязано на электрификацию и слаботочную проводку, а также повлияет на подбор кондиционеров и электротехнического оборудования. Отказаться от умного дома после прокладки кабелей и переключить все электрооборудование на классический вариант с выключателями потом уже не получится – топологии разные и кабели не взаимозаменяемые.

Итак, вы составили договор и ЗП (или ТЗ) на проектирование вашей мечты! Проверяем…

ЗП должно учитывать на этапе проектирования решение следующих задач:

1) Составить геодезический план участка (в Московской области стоил от 10 т.р. в 2017 г.), который потребуется для привязки строения, а в последующем для планировочных решений по участку и постановке на кадастровый учет. Геодезии на этапе проектирования можно избежать для ровных участков, где нет явных подтоплений в весенний период. И при условии, что вам не требуется оформление ГПЗУ. Но даже в этом случае лучше её сделать! Во всех остальных случаях она обязательна! Особенно, если контуры вашего участка не вынесены в натуру и требуется проверка соответствия кадастровым документам. И не забудьте про геологию (см. п.12)!

2) Получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям. Как правило, они выдаются на платной основе владельцем коммуникаций и могут иметь ограниченный срок действия (учитывайте этот срок в своем проекте и, если требуется, своевременно продлевайте до даты запланированного подключения и с запасом). В коттеджных поселках их можно оформить на свет, воду, канализацию, а иногда и на подключение к Интернет-провайдеру, через администрацию посёлка или председателя правления. На газ ТУ оформляются отдельно через региональные эксплуатирующие службы (в моем случае это было АО «Мособлгаз»). Возможно сокращение сроков оформления ТУ, если вы закажете проект в коммерческой структуре, работающей с региональным подразделением газоснабжающей организации. В этом случае они самостоятельно оформят ТУ, разработают и согласуют проект и даже выполнят монтаж под ключ. Разумеется, не просто за спасибо. Цена варьируется от договорённостей и объёма работ. За услуги посредничества с вас возьмут от 40 т.р. (по Московской области это около 10 % от стоимости всех работ по подключению газа) и вам не придётся никуда ходить, только переводить деньги своевременно за каждый этап работ. Обратите внимание на срок действия выданных ТУ! По истечении этого срока может потребоваться продление ТУ.