Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.

Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.

Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.

Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).

ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение

Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17

Резюме проекта:

Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;

Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);

Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.

Подробное описание объекта:

здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;

помещение – офисное площадью 60 м², с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;

вход – прямой из подъезда;

инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;

состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;

парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.

Экономика:

запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);

трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.

Прогноз затрат:

ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м² общей площади;

страхование помещения – 1 % от оценочной цены;

коммунальные платежи – за счет арендатора.

Прогноз доходов:

арендная плата – 600 руб. за 1 м² в месяц;

арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.

Инвестиционные показатели:

соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;

соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.

Предлагаемая стратегия инвестиций:

помещение приобретается за собственные средства инвестора;

ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;

сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м² в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;

по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);

выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;

после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.

Принятые допущения:

среднее ежегодное удорожание составит 10 %;

потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.

График денежных потоков:

Годовые (суммарные) денежные потоки

Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:

– уменьшении арендной ставки на 25 %;

– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;

– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.

Перспективность проекта:

при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;

при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;

при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.