Кто взял мои деньги?

Профессиональный игрок стремится использовать в игре только деньги биржи. Тогда, в Лас-Вегасе, если бы я положил свои деньги в карман и делал ставки только на выигранные деньги, то это и был бы пример игры с деньгами биржи. В тот момент, когда я начал ставить все, что имел, я потерял игру, поскольку потерял из виду свою цель – а именно остаться в игре, но играть деньгами других людей… а не своими собственными.

Как профессиональный инвестор я должен был действовать по следующей схеме:

1. Инвестировать свои деньги в какой-нибудь актив.

2. Вернуть изначально вложенные деньги.

3. Держать под контролем первоначальный актив.

4. Вложить свои деньги в новый актив.

5. Вернуть инвестированные деньги.

6. Повторить все сначала.

Этот процесс называется быстрым обращением денег. Это одна из причин, почему богатые становятся еще богаче, а средний инвестор рискует потерять все.

Позвольте привести вам пример для большей наглядности. Скажем, я покупаю недвижимость для сдачи внаем – квартиру с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за 100 тысяч долларов. Я вкладываю в этот актив 20 тысяч своих денег и 80 тысяч из денег моего банкира. В этом примере допустим, что я получаю денежный поток в размере 10 % от вложенных денег – в размере двух тысяч долларов чистого пассивного дохода в год. Наряду с этими двумя тысячами дохода я буду получать деньги в виде налоговых скидок на амортизацию и другие расходы, являющиеся дополнительным фантомным доходом. Если рассматривать этот пример, то спустя десять лет я верну все свои деньги только за счет ренты ($2000 × 10 лет = $20 000) и в моем владении все еще останется недвижимость, а это означает, что я все еще сижу за игорным столом.

Но моих денег на нем уже нет. Я все еще в игре, но играю деньгами своего банкира, деньгами налогового инспектора и биржевыми деньгами. С моими же деньгами, первоначальными 20 тысячами долларов, которые вернулись ко мне за десять лет, я могу поступить так: реинвестировать их в другую собственность, бизнес или бумажные активы – и делать это до бесконечности.

Этой цели можно достичь самыми разными путями; главное, чтобы к вам вернулся основной актив, а игра продолжалась. Самым выгодным является то, что я ежегодно буду продолжать получать 2 тысячи рентного дохода от актива, даже если заберу свои деньги со стола (весь мой стартовый капитал – 20 тысяч долларов – уже возвратился ко мне). Таким образом можно увеличивать свои доходы от инвестиций бесконечно.

Можно обеспечить еще более высокие доходы

Возвращаясь к приведенному выше примеру, предположим, что приобретенная мною собственность за десять лет выросла в цене до 180 тысяч долларов. Следуя налоговым правилам, я могу сделать заем в размере определенной части стоимости этой квартиры, то есть на 80 тысяч долларов, в форме рефинансирования{ Выплата займа путем другого займа. – Прим. перев. } собственного капитала. Рефинансируя эту собственность стоимостью в 180 тысяч долларов, я получаю дополнительных 70 тысяч, не облагаемых налогом (так как речь идет о собственном капитале, а не о доходе), и в то же время продолжаю сохранять и контролировать начальный актив в виде недвижимости. Таким образом, через десять лет я возвращаю все свои 20 тысяч за счет пассивного дохода, который представляет собой не облагаемые налогом деньги благодаря скидкам на амортизацию, а возможно, плюс дополнительные 70 тысяч долларов благодаря повышению стоимости капитала. При этом я сохраняю свой первоначальный актив (который постоянно дает мне пассивный доход), в то время как свои деньги я могу направить на приобретение другого актива.

Предположим, я беру свои 20 тысяч долларов плюс полученные 70 тысяч (то есть мои деньги от первого актива сейчас не на столе) и использую эти 90 тысяч долларов, чтобы купить новый актив стоимостью 450 тысяч.

В итоге спустя еще десять лет мои дела выглядят так: я по-прежнему управляю первоначальным активом в 100 тысяч долларов, который теперь стоит 180 тысяч. Я ежегодно продолжаю получать по меньшей мере две тысячи долларов дохода с этой собственности. Кроме того, я вложил полученные от первого актива 90 тысяч в новый актив стоимостью 450 тысяч долларов и могу получать приблизительно 10 тысяч дохода в год от второй собственности.

Моей следующей целью является повторение этого же процесса, но уже с двумя активами, изъять свой капитал из обоих активов посредством рефинансирования и реинвестировать все полученные деньги в покупку еще более дорогого третьего актива. В этом примере я использовал рычаг банковских денег с коэффициентом 80 %. Если вы настроены более решительно, то можете использовать даже 90 % – й рычаг и тем самым увеличить скорость обращения ваших денег.