Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

Таким образом, считает Минфин, при разделе дома, выделе из него или объединении объектов недвижимости срок исчисляется с момента регистрации новых объектов.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой раздел дома не ведет к исчислению срока владения заново. Так, в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2 Верховный Суд РФ исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, указал суд, в такой ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности.

Факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением ранее существовавшего объекта, без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента первичной регистрации права собственности. Напомню, что устанавливается приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС. Соответственно, к ней можно апеллировать, если это в ваших интересах.

• Жилье получено в результате приватизации

Срок владения в этом случае зависит от года, в котором произошла приватизация.

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года, срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность, так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались. См. Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433.

Как определяется доход от продажи недвижимости до и после 1 января 2016 года

Изменения, внесенные в НК РФ с 1 января 2016 года с целью пресечения одной из лазеек для уклонения от уплаты налогов (а именно, с продажей объекта за 1 млн рублей для применения имущественного вычета в размере 1 млн и соответственно для нулевой налогооблагаемой базы), кардинально изменили порядок расчета дохода от продажи недвижимости. Указанный в договоре доход от продажи недвижимости, которая перешла в собственность налогоплательщика начиная с 1 января 2016 года и продается до истечения 3-х или 5-ти лет владения (тонкости разделения по срокам рассмотрены выше), сравнивается с кадастровой стоимостью этой недвижимости на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент 0,7. И за доход налогоплательщика принимается бОльшая из двух величин: сумма, указанная в договоре купли-продажи (далее ДКП), либо 0,7 от кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Так же, как и с градацией по срокам владения, правило сравнения с величиной, эквивалентной 70% от кадастровой стоимости, применяется только кпродаже недвижимости, которая приобреталась после 1.01.2016 (см.Письмо Минфина от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050). Недвижимость, которая продается, будучи полученной в собственность (по любым основаниям) до 2016 года, сохраняет как 3-х летний минимальный предельный срок владения для безналоговой продажи, так и отсутствие привязки к кадастровой стоимости.