Новая поведенческая экономика

Еще один интересный пограничный пример – залоговая стоимость дома. Многие десятилетия люди считали деньги, вложенные в свои дома, неприкосновенными, так же как пенсионные сбережения; они были неприкосновенны. На самом деле во времена моих родителей семьи старались выплатить ипотечный кредит как можно быстрее, и еще в начале 1980-х у людей за 60 была закрыта ипотека или оставалось выплатить совсем немного. Спустя некоторое время то отношение к ипотечному кредиту в Америке начало меняться, частично как непредвиденное последствие налоговой реформы Рейгана. До того как изменения вступили в силу, все уплаченные проценты, включая проценты по кредиту на автомобиль и кредитные карты, не облагались налогом; после 1985 года налогом не облагались только проценты ипотечного кредита. Это стало экономическим стимулом для банков, которые стали создавать ипотечные линии кредитования, которые могли быть использованы домохозяйствами для займа, не облагаемого налогом. Естественно, что в таких условиях разумнее было использовать ипотечный займ для покупки автомобиля, чем автомобильный займ, потому что процентная ставка часто была ниже, тем более она не облагалась налогом. Вместе с тем эта перемена уничтожила прежнюю социальную норму, в соответствии с которой деньги, вложенные в недвижимость, были неприкосновенны.

Еще два фактора повлияли на то, что эта норма исчезла: снижение процентных ставок в долгосрочной перспективе и появление ипотечных брокеров. За последние три десятилетия процентные ставки в Америке снизились с двузначного значения, по сути, до нуля (или и того меньше, если принять в расчет инфляцию). Появление на этом фоне ипотечных брокеров оказалось фатальным для старой неписаной заповеди: «Выплати ипотеку и спи спокойно». Роль ипотечных брокеров в уничтожении нормы скорейшего погашения ипотечного кредита состояла в том, что они значительно облегчили процесс рефинансирования. Имея доступ ко всей необходимой информации в своем компьютере и при наличии условия снижающихся процентных ставок, у них была масса возможностей просто позвонить и сказать: «А не хотите ли вы снизить выплаты по своей ипотеке?» Когда ипотечный пузырь раздулся и поднял цены, владельцам домов сказали, что они могут понизить выплаты по ипотеке и также взять еще немного наличных, чтобы закончить ремонт в подвале или купить телевизор с большим экраном.

В этот самый момент ипотечный кредит перестал быть «безопасным» ментальным счетом. Этот вывод подтверждается изменениями в кредитном поведении домохозяйств, где возраст главы семьи – 75 лет или больше. В 1989 году только 5,8 % таких семей имели ипотечный долг. К 2010 году доля семей с таким долгом выросла до 21,2 %. За этот период выросла также средняя сумма задолженности таких семей по ипотечному займу: с 35 тыс. долларов до 82 тыс. долларов (в долларах 2010 года). В течение ипотечного бума в начале 2000-х владельцы домов тратили деньги, вырученные на бумаге в результате рефинансирования ипотеки так же быстро, как выигрыш в лотерее.

В книге «Дом долга», которую написали экономисты Атиф Миан и Амир Суфи, отмечается, что к 2000 году рост ипотечного кредитования значительно способствовал росту потребления, особенно товаров длительного пользования. Например, в городах, где цены на дома росли, продажи автомобилей так же шли в гору, потому что владельцы домов делали займы под возросшую залоговую стоимость своих домов, а вырученные средства использовали на покупку новой машины. Затем, когда бум стал спадать, началась обратная тенденция; продажи автомобилей обвалились вместе с ценами на недвижимость, ведь не было способа покрыть покупку новой машины, если владелец дома имел нулевую залоговую стоимость дома или даже находился «на дне» – т. е. выплаты по ипотечному кредиту превышали стоимость дома. Этот феномен помогает объяснить, почему технический бум в 2000–2001 годах не спровоцировал такой же глубокой рецессии, как лопнувший ценовой пузырь на недвижимость. Большинство небогатых семей располагали лишь акциями на своих пенсионных счетах, на которых и сейчас не очень надежно держать деньги, особенно тем, у кого нетривиальные сбережения на этих счетах. Таким образом, падение цен на акции не повлияло на уровень расходов так же, как падение цен на жилую недвижимость.

Посмотрим, вернется ли когда-нибудь эта норма выплачивать ипотечный кредит до выхода на пенсию. Если давно ожидаемый тренд роста процентных ставок все же начнется, то, возможно, люди снова заведут привычку выплачивать ипотеку, потому что рефинансирование при высоких ставках станет менее привлекательным. Иначе деньги, вложенные в недвижимость, так и останутся ведром с протекающим дном.