Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Решение Московского городского суда от 2 июня 2015 г. по делу № 3-113/2015

В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью. Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете не полностью, определить, насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, не представляется возможным. Допущенные при оценке нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Расчеты при определении стоимости производятся на основании типичных для рынка удельных показателей стоимости. При проведении оценки недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется количественный или качественный метод оценки. Количественный метод корректировок заключается в сравнении отобранных объектов-аналогов с объектом оценки (каждый в отдельности) по факторам, определяющим ценообразование. На основании сходств и отличий в зависимости от роли того или иного фактора в определении цены производятся корректировки стоимостей объекта-аналога. Количественный метод регрессивного анализа предполагает выведение модели ценообразования, в конструировании которой помогают избранные объекты-аналоги. Построенная оценщиком модель является основанием для расчета искомой стоимости объекта недвижимости. Качественные методы предполагают оценку объекта недвижимости на основании взаимосвязей, проявляющихся при анализе сделок с объектами-аналогами или имеющихся на рынке предложений.

2. Доходный подход

Цель использования: оценка объектов недвижимости, которые способныприносить доход.

Применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям. В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения. При применении данного подхода объекты-аналоги исследуются на предмет соотношения их стоимости с приносимыми доходами. Полученная в ходе этого исследования цифра представляет собой общую ставку капитализации, которая выступает в качестве делителя. Делимым является общая сумма годового дохода, приносимого объектом недвижимости, определенная на основании рыночной информации. Если динамика доходов, приносимых объектом недвижимости, зависит от доходности его инвестирования, то подлежит применению метод дисконтирования денежных потоков. Если динамика доходов варьируется, но является предсказуемой, а доходы при этом являются регулярными, то применяется метод капитализации по расчетным моделям. При оценке недвижимости, эффективным использованием которой является сдача в аренду, в качестве источника доходов рассматриваются арендные платежи. В судебной практике при анализе отчета об оценке использование доходного подхода не считается определяющим. Тем не менее, его надо использовать для более правильного определения стоимости.

3. Затратный подход

Цель использования: оценка земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, самих объектов капитального строительства в целом, оценка недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Затратный подход не применяется для оценки частей объектов капитального строительства.

Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства[213]. Кроме того, такой подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения иных подходов.