Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Последовательность действий специалиста-оценщика при применении затратного подхода описана в ФСО № 7. Вначале происходит определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, после – расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства[214], затем – определение прибыли предпринимателя, износа и устаревания

[215]. На основании этих данных определяется стоимость объектов капитального строительства: затраты на создание суммируются с прибылью предпринимателя, из полученной цифры вычитается износ и устаревания. Следующая стадия – определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Если перед оценщиком стоит задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости, земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Ранее неоднократно упоминалось, что при проведении оценки специалист-оценщик производит анализ рынка. Необходимо указать на несколько важных нюансов проведения данного анализа. Во-первых, анализ должен быть проведен в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В связи с этим суды зачастую признают недостоверным отчет, в котором, например, анализ рынка при оценке земельного участка производится на основании аналогичных объектов, имеющих иной вид разрешенного использования.

Решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу № 3-90/2015 (Определением ВС РФ от 27 июля 2015 г. № 48-АПГ15-12 данное решение оставлено без изменения)

В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак «разрешенное использование» без корректировки с объектом оценки, имеющего разрешенный вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства» к объектам-аналогам. Отказ оценщика от корректировки по данному признаку мотивирован тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования. При этом оценщиком вид использования земельных участков-аналогов определен как «для производства сельскохозяйственной продукции». Вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, противоречит данным кадастрового паспорта на земельный участок – объект оценки, не учитывает правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного действующим законодательством. Оценщик отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов аналогов сопоставимы. Между тем объекты-аналоги территориально расположены на различных расстояниях и от различных населенных пунктов[216]. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом

Определение ВC РФ от 1 июля 2015 г. № 48-АПГ15-35