Читаем Подлые рынки и мозг ящера: как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рын­ках полностью

Не очень далеко от Гарвардского университета наша молодая португальская иммигрантка Фатима мучалась сложным вопросом. Какой дом — маленький или более просторный — стоило покупать им с мужем? Их семья могла увеличиться, поэтому нужен был либо маленький дом для текущих потребностей, либо более просторный («с запасом») и, значит, более дорогой. Фатима уговаривала мужа, что им следует купить максимально просторное по их средствам жилище.

Она предположила, что цены на жилье вырастут (к ее счастью, она никогда не училась экономике). В таком случае, чем большие инвестиции сделать в недвижимость сегодня, тем на большую прибыль можно рассчитывать в будущем. По мнению Фатимы, стоило рискнуть, и ей удалось убедить в этом мужа. Молодая пара использовала на покупку дома все свои сбережения и максимальный кредит, который ей удалось взять в банке. Они сыграли по-крупному в надежде, что рост рынка недвижимости принесет им деньги.

Так чей же прогноз цен на жилье оказался правильным — знатоков ученых книг с их сложными математическими уравнениями или прошедшей «уличные» университеты бесстрашной иммигрантки Фатимы, рискнувшей всем состоянием своей семьи? Ответ показан на рис. 9.1. Цены на жилье в США значительно выросли. Ценовой индекс рассчитан через повторные продажи одной и той же недвижимости. Это идеальный критерий, поскольку сравнивает яблоки с яблоками и точно отслеживает колебания цен на жилье.



Рис. 9.1. Рост цен на жилье в США. Управление федерального надзора за жилищными предприятиями


Два профессора, учтя инфляцию, спрогнозировали 47 %-е падение цен на недвижимость. Но в реальности цены на жилье — даже с учетом инфляции — существенно выросли.

Профессора оказались правы с точностью до наоборот.

Более того, они спрогнозировали, что падение цен на недвижимость затормозит развитие экономики. И опять-таки произошло обратное: рост стоимости жилья способствовал росту благосостояния нации и поддержал экономику в тот период, когда акции стояли на месте.

Жилищный бум в США достоин удивления. Цены на жилье значительно выросли не только с момента оглашения профессорами своих мрачных предсказаний — они непрерывно росли со Второй мировой войны. Мало того, в США они росли каждый год начиная, по меньшей мере, с 1975-го — т. е. не было ни одного годового спада за последние три десятилетия! Совершенно поразительный факт.

Как сложилась дальнейшая судьба наших дуэлянтов? Фатима благодаря своим инвестициям в недвижимость значительно разбогатела. Она вложила в свой первый дом 5 тыс. долл. сбережений и 90 тыс. долл., взятых в кредит. А продала этот дом за 358 тыс. долл. Получив прибыль, Фатима и ее муж купили втрое больший дом. Новый дом тоже значительно прибавил в цене, поэтому пара накопила более чем полумиллионный капитал в виде недвижимого имущества. Несмотря на свои скромные доходы («нам платят чепуху», по их словам), Фатима и ее муж разбогатели благодаря энергичным действиям на рынке недвижимости.

У профессора Мэнкью тоже все в полном порядке. Еще в молодом возрасте он стал штатным сотрудником экономического факультета в Гарварде. Написал несколько экономических учебников. продажа которых принесла ему миллионы долларов. На момент написания данной книги он занимал пост председателя Совета экономических консультантов при президенте Буше.

Не слишком ли высока стоимость вашего жилья?

Недвижимость в США росла в цене на протяжении более чем 50 лет. Продлится ли эта тенденция? На этот вопрос мы дадим ответ в трех частях. 1) Определим отношение цены к прибыли (коэффициент цена/прибыль) вашего жилья. 2) Оценим обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома. 3) «Посолим по вкусу» (учтем динамику местного рынка).


Каков коэффициент цена/прибыль вашего дома?

Первый шаг — это определить «справедливую», т. е. есть обоснованную стоимость объекта недвижимости. Как и в случае с акциями и облигациями, абсолютно точно сделать это невозможно, однако нас устроит и достаточно близкая оценка. Справедливую стоимость рассчитываем с помощью отношения цены к прибыли (коэффициента цена/прибыль).

Для акции коэффициент цена/прибыль мы получаем, разделив цену одной акции на прибыль, приходящуюся тоже на одну акцию. Например, в главе, посвященной акциям, мы рассмотрели Microsoft. В июле 2004 года акция этой компании стоила 28 долл., а прогнозная прибыль на тот же год составляла 1,27 долл. на акцию. Значит, коэффициент цена/прибыль акций Microsoft равен 22.

Чтобы рассчитать коэффициент цена/прибыль для дома или другого объекта недвижимости, разделим цену этой недвижимости на приносимый ею доход. Для жилья, которое сдается в аренду, эти расчеты выполнить легко (главное, не забыть о налогах). Если же объект недвижимости занят собственником, то арендная плата отсутствует. В таком случае «прибыль» — это оценочная арендная плата, которую можно получить, если сдать объект недвижимости арендаторам.

Перейти на страницу:

Похожие книги

50 сокрушительных ударов по бедности. Самый быстрый способ искоренить безденежье до основания
50 сокрушительных ударов по бедности. Самый быстрый способ искоренить безденежье до основания

На рынке уже давно есть такие книги, как «Деньги есть всегда» (автор Роман Аргашоков), «Быстрые деньги на работе» (авторы Андрей Парабеллум и Николай Мрочковский), «Ключ» (автор Джо Витале), «Обновление» (автор Брайан Трейси), «Думай и богатей» (автор Наполеон Хилл) и т. д.Каждая из книг уникальна своей идеей и, бесспорно, полезна. К тому же большая их часть стала бестселлерами, то есть, люди проголосовали за них своими деньгами. К сожалению, в этих книгах нет научного объяснения механизма того или иного применяемого действия. Как оно влияет на организм в целом.Я первый, кто соединил науку о работе мозга, биохимию процессов в организме и науку о работе нервной системы и с их помощью объясняю, как при перестройке мышления и подсознания меняется физическое состояние человека в целом. Все это помогло мне создать систему изменения мышления, использование которой гарантированно приводит к увеличению дохода, улучшению отношений и переходу на принципиально новый уровень жизни.Сам я достиг этого благодаря тому, что учился у таких звезд, как Энтони Роббинс, Брайан Трейси, Джо Витале, Дэн Кеннеди, Андрей Парабеллум, Александр Белановский и т. д. Более того, я создал две книги – «Мышление на миллион» в соавторстве с Александром Белановским и «Раскрой свой потенциал. Рабочая книга для немедленных результатов».В книге «50 сокрушительных ударов по бедности» я даю пошаговые технологии по изменению жизни и увеличению личного дохода. Все методики проверены сотнями людей на тренингах, которые я веду. Некоторые отзывы я разместил в самой книге, чтобы читатели могли убедиться в практичности моих советов.

Алишер Отабаев

Финансы / Личные финансы / Финансы и бизнес
Международная валюта и энергетика будущего (СИ)
Международная валюта и энергетика будущего (СИ)

В работе обсуждаются варианты организации взаимных расчетов между государствами при отказе от доллара США как средства платежа. Выявлена острая необходимость в общепризнанной мере стоимости — основе всех денежных расчетов. Проведен анализ влияния на экономику различных видов меры стоимости и сформулированы требования к товару, используемому в качестве меры стоимости, предложено внедрение международного средства платежа, привязанного к стоимости выбранного товара — мере стоимости. В работе дополнительно рассмотрена взаимосвязь денег и энергии, предложен перспективный баланс углеродной и возобновляемой электроэнергетики. Также обозначена проблема по ценообразованию попутных продуктов и предложено ее решение. Кроме того, в качестве приложения к работе приводится методика обоснования внедрения и модернизации приборного учета энергетических и других ресурсов на внутренних, некоммерческих точках учета.  

Павел Юрьевич Коломиец

Фантастика / Экономика / Социально-философская фантастика / Внешнеэкономическая деятельность / Личные финансы / Финансы и бизнес / Ценные бумаги