Подлые рынки и мозг ящера: как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рын­ках

Взгляд на полки книжного магазина внушает нам серьезные опасения по поводу цен на жилье. Такие названия, как «Грядущий крах на рынке жилья» и «Как выиграть от грядущего краха на рынке недвижимости», заставляют учащенно забиться сердце любого домовладельца. Может быть, мы живем во время жилищного «пузыря», и если так, то лопнет ли он?

Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим несколько важных подсказок.

Подсказка № 1. Цены на жилье росли намного быстрее, чем арендная плата

Не существует общенационального жилищного коэффициента цена/прибыль. Хотя мы не знаем его абсолютного значения, нам известно, что с 1982 года он вырос на 43 %. На рисунке 9.2 показан график отношения скорости роста цен на недвижимость к скорости роста арендной платы.

С 1982 года цены на жилье выросли на 43 % больше, чем арендная плата. Мы с женой имеем подобный опыт с нашей недвижимостью. Рыночная цена нашей квартиры в многоэтажном доме за последние пять лет почти удвоилась. А арендная плата в нашем доме за тот же период выросла всего лишь на 20 %.

Значит, цены на жилье росли быстрее, чем арендная плата. Следует ли из этого, что сегодня они слишком высокие? Нет. Возможно, в 1982 году эти цены были слишком низкие. Ясно одно: с точки зрения получения арендной платы недвижимость сегодня менее привлекательна, чем когда-либо прежде за последние несколько десятилетий.

Рис. 9.2. Цены на недвижимость в США росли быстрее, чем арендная плата. Управление федерального надзора за жилищными предприятиями, Бюро трудовой статистики

Подсказка № 2. Предложение жилья росло быстрее, чем спрос на жилье

Экономисты — во многом странные люди. Мало того, что слова «спрос» и «предложение» они используют гораздо чаще, чем обычные смертные; они еще очень много времени проводят в размышлениях об эластичности. Как я понял еще в колледже, абстрактная концепция эластичности порой определяет границу между богатством и нищетой.

Если дом уже построен, его не так-то легко превратить во что- нибудь другое. Поэтому предложение недвижимого имущества относительно неэластично. Это означает, что предложение жилья меняется медленно. С другой стороны, что-нибудь эластичное реагирует на изменения быстро.

А что мы скажем о спросе на жилье? Если исключить какие-либо трагические события, количество людей, нуждающихся в жилье, также не будет меняться быстро. Значит, спрос на жилье тоже неэластичен? Нет. Спрос на жилье колеблется гораздо быстрее, чем количество населения.

В трудные времена люди удивительно гибки в своих жилищных предпочтениях. Например, недавний выпускник колледжа, получивший хорошую работу, тут же захочет жить отдельно от родителей. Но если он вдруг станет безработным, то его терпимость к родителям значительно возрастет. Следовательно, в хорошие времена спрос на жилье растет намного быстрее, чем численность населения, а в трудные люди находят способы сэкономить на жилищных расходах.

Итак, рынок жилья характеризуется неэластичным предложением и относительно эластичным спросом. И что из того? Рынки подобного рода имеют интересную особенность: на них цена порой меняется очень быстро.

Я усвоил этот урок, когда учился в колледже Мичиганского университета. Дуг, уже знакомый вам по главе 8 миллионер и любитель серфинга, в студенческие годы каждую субботу неплохо зарабатывал мелкой спекуляцией билетами на американский футбол. Мой друг Скотт и я тоже решили получить немного легких денег. Мы избрали следующую стратегию: в субботу утром отправиться в общежития, расположенные дальше всего от стадиона, найти там студентов, которые после традиционной пятничной студенческой пирушки еще плохо соображают, и купить у них билеты по одному доллару. Затем помчаться на велосипедах к стадиону и там продать эти билеты дороже. Разницу — в карман.

Мы провернули эту операцию одним погожим субботним утром и действительно всего за несколько часов заработали около 100 долл. Помню наших первых покупателей. Какая-то пара шла от автомобиля BMW. Я подошел к мужчине и спросил, не нужны ли ему билеты. «Сколько?» — спросил он. Скотт сказал, что «по номиналу», т. е. 12 долл. Мужчина сразу же согласился, и мы получили 22 долл. прибыли!

В следующую субботу мы со Скоттом с утра пораньше начали активно скупать билеты у страдающих похмельем студентов. Окрыленные предыдущим успехом, мы приобрели 60 билетов по одному доллару. Однако, подъехав на велосипедах к стадиону, обнаружили, что не мы одни такие умные: разные люди продавали билеты целыми пачками. Сегодня на барыши рассчитывать не стоит, поняли мы, и начали сбывать билеты как можно быстрее. С самого начала по низкой цене, которая затем вообще обвалилась. Например, какой-то покупатель пожелал шесть билетов. Я предложил их по 25 центов каждый. Тут же подскочил конкурирующий спекулянт и предложил все шесть за один доллар. В общем, мы со Скоттом потеряли почти все наши инвестиции.