Покупка и размен квартиры

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Таким образом, в случае уступки Вам права требования Вы получаете все без исключения права, которыми обладало лицо, передавшее Вам указанное право. Так, в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию Вы будете вправе обратиться в суд за взысканием компенсации; если Вам будет передана квартира, не отвечающая стандартам качества и требованиям, установленным договором, Вы будете вправе требовать от лица, ее передающего, устранения указанных недостатков и т. п. Кроме того, Вы получаете также право передать принадлежащее Вам право требования третьим лицам.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим существует очень важный момент — одновременно с заключением договора уступки права требования, кредитор обязан передать документы, подтверждающие его права.

В соответствии с п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Таким образом, при подписании договора желательно истребовать от лица, передающего право требования, подлинные экземпляры всех документов, подтверждающих права кредитора. Это также будет служить дополнительной гарантией того, что у кредитора не появится желание и возможность еще раз передать права требования на эту же квартиру другим лицам.

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. В связи с этим на момент заключения договора необходимо проверить, насколько полно были выполнены обязательства кредитора перед должником, иначе Вы рискуете кроме права требования также получить еще и не выполненные обязательства перед должником. В этом случае обязанность их исполнить правомерно может быть обращена к Вам.

Согласно ст. 388 ГК РФ можно назвать следующие условия уступки требования:

1) уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору;

2) не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Законодательно установлены также достаточно жесткие требования, которые предъявляются к форме уступки требования:

1) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;

2) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом;

3) уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.

Как правило, в случае приобретения квартиры в новом доме происходит уступка права требования, основанная на договоре, требующем простой письменной формы, поэтому и сам договор об уступке права требования также должен предусматривать такую форму договора.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Таким образом, предъявить какие-либо требования к лицу, которое передало Вам право требования, можно будет только в случае, если Вы докажете недействительность переданных Вам требований. Например, был заключен договор уступки права требования на определенную квартиру, но после сдачи дома в эксплуатацию при обращении в орган по государственной регистрации недвижимости было установлено, что указанная квартира уже зарегистрирована на другое лицо, которое приобрело на нее право ранее, чем с Вами был заключен договор уступки права требования. Таким образом, Вы сможете обратиться к лицу, передавшему Вам право требования, за взысканием понесенных расходов, так как им было передано Вам недействительное требование.