Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция

Если при такой проверке выявлено расхождение в Правоподтверждающих документах с Правоустанавливающими документами (и это ошибка), то подаем (желательно до сделки) заявление через МФЦ в Росреестр на исправление тех ошибки, и через три дня вам должны все исправить. То есть, ошибку через Росреестр мы можем исправить только ту, которая допущена Регистратором и не затрагивает правоустанавливающие документы. Заявление также можно направить почтовым отправлением или в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра.

Если же ошибка выявлена в Правоустанавливающих документах, то нужно сначала выявить степень влияния ошибки на будущую сделку, т.е. если ошибка в каком-нибудь договоре, которая явно трактуется как техническая, но сведения в ЕГРН содержаться правильные, то ничего страшного. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или собственнике и при этом продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали тех документацию Объекта (например БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.

Еще бывают внутренние ошибки Росреестра, так сказать, когда идет несоответствие сведений из изначального заявления правообладателя, и эта ошибка перетекает в сведения ЕГРН, хотя в правоустанавливающих и технических документах такой ошибки нет, и органы Росреестра не могут ее обнаружить, поэтому дают отказы в исправлении ошибок. В этом случае имеет смысл подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН (и указать какие и на основании чего изменения необходимо внести). Так тоже иногда срабатывает.

Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Потому что если ее не исправить, то при совершении сделки она продублируется на право нового Собственника или вообще послужит поводом для приостановки регистрации права по сделке в Росреестре и потратит много нервов и времени сторонам сделки, а также их риэлтору(.

Следующий важный момент, на который хочу обратить внимание, это то, что когда вы будете проверять документы на Объект не забудьте заказать свежую выписку ЕГРН об объекте недвижимости и выписку ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Ведь, как мы уже уяснили, актуальная информация об Объекте, зарегистрированных на него правах, а также ОБРЕМЕНЕНИЯХ содержится только в единой базе недвижимости Росреестра. И именно с этой выпиской мы уже сверяем все наши правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. И помните, что заказанная перед сделкой выписка ЕГРН определяет также критерий добросоветности покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава).

Если документы на недвижимость получены до 1998 года, все равно заказываем выписку ЕГРН, чтобы убедится, что никто за это время уже не стал Правообладателем недвижимости, и не лишним будет запросить справку из Департамента Жилищной Политики об отсутствии обременений, арестов.

Итак, старт мы прошли. Да-да это только начало, но очень важное для того, чтобы мы поняли что это за Объект недвижимости, как давно в собственности, кто его собственник и что с ним можно делать. На данном этапе обычно можно понять стоит ли с ним работать дальше, так как работы еще будет достаточно.

Далее запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

1.1. Квартира

Если речь идет о проверке Квартиры, то далее мы должны запросить у продавца Технический паспорт или план жилого помещения, архивную выписку из домовой книги, документы подтверждающие наличие/отсутствие долгов по обязательным платежам за помещение.

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или Технический план (составляется Кадастровым инженером) необходим для сравнения технических характеристик квартиры, как визуально, т.е. вы можете прийти на Объект и убедится, что это именно та Квартира, которую вам хотят продать, находится на том этаже и располагается в нужном месте. Далее в самой квартире все стены и перегородки находятся на своих местах и спальня не уехала на кухню, т.е. нет неузаконенных перепланировок.

Почему это важно? Самовольная перепланировка считается незаконной. Если перепланировка будет нарушать закон, то собственника Квартиры могут обязать ее переделать в исходный вид. Но в любом случае наложат штраф за самовольную перепланировку в размере 40-50 тыс. рублей. Кроме того перепланировка с нарушением технических условий может также повлечь угрозу физическому состоянию здания а также жизни и здоровью находящихся в нем людей.