Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание Акта ввода объекта в эксплуатацию (Приемочной комиссии), который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе – срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически – и жить); третье – время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I квартал 2012 г., что подразумевает, что объект будет принят не позднее 31 марта 2012 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т. е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т. е. начинать ремонт, а еще через 3–4 месяца, как раз к началу нового учебного года, будут готовы документы, т. е. жилье оформлено в собственность.

Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т. е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На конец 2011 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация – 1–1,5 года; само строительство: панельный дом – 8—10 месяцев, кирпично-монолитный – 1–1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) – 3–6 месяцев; оформление документов – 0,5–1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20–30 %, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

8. Невыгодные условия оплаты.

К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т. е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.

• выяснение реквизитов компании

В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках). Более подробно об этом пойдет речь в разделе 5.3.

• валюта и вид оплаты

Рассчитываться наличными в офисе (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 2 % от суммы). Так что самый оптимальный способ расчета – наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании – они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Если в рекламе объект выставлен в СКВ, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (например, оговоренную сумму 1000 $/м² Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м²

).

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» или вышеупомянутый «Лабеан» может исчезнуть неизвестно куда.

• проплата официальной суммы и «боковика»