Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Согласно ст. 382–390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора (подробнее см. раздел 5.3) указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 80 тыс. руб./м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию, решил перепродать жилье за 160 тыс. руб./м, т. е. получить 100 % от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (80 тыс. руб./м) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 120 тыс. руб./м) стоимостью квадратного метра.

Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все члены кооператива равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит Закону № 215-ФЗ о накопительных кооперативах).

Теоретически в ЖК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, ГСК, СНТ и т. д.) можно устроить «революцию», т. е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков

»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.

12. Дополнительные поборы с клиентов.

Все без исключения компании – участники инвестиционного процесса практикуют «сверхнормативные» поборы со своих клиентов, предлагая на разных этапах исполнения договора внести дополнительные суммы, которые не входят в оговоренную сторонами стоимость квадратного метра (например, 100 тыс. руб./м). Случай повышения цен под обстоятельства форс-мажор, о котором шла речь выше, мы здесь рассматривать не будем, так как этим злоупотребляет далеко не каждая риэлтерская и девелоперская фирма, а остановимся на тех статьях расходов, которые потенциальным клиентам нужно учитывать, особенно если деньги на покупку квартиры – действительно последние. В целом внесение всех вышеуказанных платежей повышает стоимость метра на 6–8 %, т. е. в нашем примере Вы заплатите не 100 тыс. руб./м (точнее говоря, 990, о которых кричит реклама, а 106–108. Итак, на какие дополнительные поборы нужно обратить внимание и выяснить их величину еще до подписания договора?

• замеры площади БТИ