Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

В районную прокуратуру обычно обращаются обманутые дольщики, получившие в полиции необоснованный отказ в возбуждении уголовного дела против руководства не выполнившей свои обязательства девелоперской компании, а также граждане, недовольные проводимым расследованием (если, конечно, дело было открыто). Кроме того, в отдельных случаях прокуратуры (обычно уровня областной или городской) формально рассматривают коллективные заявления граждан, получившие общественный резонанс (например, от большого количества жертв очередного строительного казино, начиная от 20 человек). Однако большинство таких проверок заканчивается по принципу «гора родила «мышь»: полицейская или даже «конторская» крыша девелоперов либо «привлекает пресловутый «административный ресурс», либо заносит проверяющим определенные немалые суммы (от 50 тыс. $ и более), либо просто берет прокурорских в долю – ворон ворону, как известно, глаз не выклюет…

3. Муниципальные образования.

К числу «муниципалов», сотрудничающих с девелоперскими компаниями, относятся в первую очередь главы соответствующих районов (в Москве – префекты), а также их заместители по капстроительству. Кроме того, руководителям строительных фирм приходится иметь дело и с чиновниками из земкомитетов. Процедура получения площадки под застройку (давайте рассмотрим этот процесс на примере одного из городов Московской области) может вестись по двум основным схемам: первичной (девелоперская компания «выходит» лично на главу муниципального образования, между сторонами достигается предварительная договоренность (цена этого этапа от 200 тыс. $); затем выпускается соответствующее распоряжение главы (200–500 тыс. $), составляется инвестконтракт (100–200 тыс. $); земкомитетом оформляется краткосрочная аренда участка (50—100 тыс.) и можно собирать деньги с пайщиков, еще не получив разрешения (ордера) на строительство, что, безусловно, противоречит Закону 214-Ф3, однако повсеместно имеет место быть на практике. Вторичная же схема более затратна, но менее хлопотна: любая (подчеркиваем: любая, не обязательно инвестиционно-строительная) компания выкупает площадку с необходимой минимальной документацией, которая оформлена чиновниками на «свое» юридическое лицо, где впоследствии делается банальная замена состава учредителей. Однако стоимость такого «удовольствия» составляет от 2 млн. $, что по карману только инвесторам, уже «обработавшим» пайщиков на предыдущих объектах и заложившим хорошую материальную основу для своей пирамиды. При этом большинство «согласующих инстанций» полностью или частично пройдены продавцами, и можно сразу приступать к делу – реализации квартир (домов) будущим обманутым дольщикам.

4. Органы регистрации.

Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, а также Закону 122-Ф3[9] право собственности на квартиру в новостройке, таунхаус или коттедж возникает только после его государственной регистрации, осуществляемой в установленном порядке органами юстиции (Управлением Росреестра). Кроме того, с 01.01.2005 г. пайщик (дольщик) может зарегистрировать свое право и на недострой, главное, чтобы сам объект (квартира или индивидуальный дом) существовал физически.

На практике же процедура госрегистрации оказалась очень сильно забюрокраченной, в первую очередь потому, что фирма-застройщик обычно не в состоянии предоставить необходимый для этого комплект документов. В такой ситуации либо сильно затягиваются сроки (по отдельным объектам – до трех лет), либо руководители девелоперской фирмы ищут подходы к регистрационным органам, перекладывая финансовые траты по взяткам на плечи дольщиков (пайщиков). Стоимость подобных навязанных услуг составляет до 2 % от цены договора, однако зарегистрировать свое право (все равно, на квартиру в сданном доме или недострой) самостоятельно еще сложнее – фирма-застройщик под благовидным предлогом просто не предоставит вам необходимых документов, и все равно придется обращаться в суд. Более подробно об этом у нас пойдет разговор в разделе 5.5.

5. Эксплуатационные организации.

К числу указанных относятся в первую очередь УК – аффилированные с продавцами управляющие компании, с которыми компания-застройщик (или ТСЖ, созданное из граждан-собственников) заключает договор на обслуживание (кстати, квартплата с жильцов должна начисляться именно с этого момента), а также городские структуры ведающие энерго- и теплоснабжением (Водоканал, Гортепло, Энергосбыт.) Поборы (как и с представителей застройщика, так и граждан) возникают начиная момента ввода дома в эксплуатацию (за согласование подводимых коммуникаций, предоставление мощностей, открытие титулов, лицевых счетов и т. д.). В дальнейшем, особенно если ТСЖ, созданное самими жильцами для управления многоквартирным домом, останавливает свой выбор на независимой, т. е. формально не подчиняющейся муниципалитету, эксплуатационной организации, все понесенные расходы просто списываются на квартплату.

* * *