Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку

Все мы хорошо знаем, кто такие «воры в законе». Однако стоит ввести еще одно понятие – «воры закона». Это бюрократы, облаченные государственной властью (кстати, любую должность, начиная от начальника ДЭЗ и заканчивая министром или главой фракции в Думе, можно купить – были бы деньги), которые украли у рядовых граждан веру в справедливость и торжество закона и превратили себя в клан «неприкасаемых». Кстати, раскрываемость преступлений по ст. 290 УК РФ (взяточничество) составляет примерно 10 %, а до суда доходят дела единиц, причем тех бывших чиновников, которые по разным причинам «выпали из обоймы».

Теме борьбы с российской коррупцией посвящены многие исследования, однако наглое и циничное «воровство закона» продолжается, в том числе и в области совершения сделок с недвижимостью. Вспомните, дорогие читатели, себя 20 лет назад, в конце перестройки и начале реформ: Вы хотели демократию и свободный рынок? Вот их и получили: народ имеет ту власть, которую заслуживает. А если народ не заслуживает, то власть имеет его…

Глава 3

Чистота сделки – результат проверки (Комплексная экспертиза компании-застройщика)

В настоящей главе разговор у нас пойдет о проверке на возможность совершения мошенничества со стороны компаний-застройщиков или посредников, а также их доблестных сотрудников, иногда в штате фирмы просто не числящихся. Конечно, на практике встречаются случаи, когда наивные граждане, возбужденные низкой ценой или выгодными условиями рассрочки, подписывали договора и вносили по ним деньги без проведения какой-либо экспертизы, руководствуясь только эмоциями, а не фактами. Но в дальнейшем именно такие люди, забывшие старинные житейские принципы о сыре в мышеловке, дырке от бублика и жадном фраере, попадали (и будут попадать в дальнейшем) во всевозможные инициативные группы обманутых пайщиков (дольщиков, вкладчиков, соинвесторов), пополняя собой ряды бомжей, купивших (проинвестировавших) квартиру. Надеюсь, уважаемый читатель, Вы не хотите оказаться в их числе? Тогда давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки юридического лица, осуществляющего строительство и/или реализацию квартир или коттеджей, которую, безусловно, придется проводить приобретателю, т. е. Вам. Далеко не все из указанных ниже действий удастся выполнить самостоятельно – за помощью придется обращаться и к юристам-практикам, и в детективные фирмы, и к сотрудникам правоохранительных органов.

Итак, основные этапы проверки юридического лица, осуществляющего возведение и продажу новостроек:

– принципиальный выбор компании-застройщика;

– анализ комплекта документов на строительство;

– выяснение деловой репутации фирмы;

– экспертиза предлагаемых к подписанию договоров.

Давайте рассмотрим указанные действия подробнее.

3.1. Как выбрать девелоперскую (риэлтерскую) фирму

Итак, взвесив все «за» и «против» Вы, уважаемый читатель, решились приобрести квартиру, таунхаус, коттедж или нежилое помещение на первичном рынке, и планируете для этого обратиться в строительную (девелоперскую) или риэлтерскую компанию, располагая, естественно, необходимыми денежными средствами или возможностью их получения. Вы уже определились с типом и месторасположением дома, который хотели бы приобрести (см. главу 1), и теперь пытаетесь не потеряться среди огромного количества предложений строительных, девелоперских и риэлтерских фирм.

В этом разделе мы коротко рассмотрим те принципы (критерии), которыми должен руководствоваться зрелый и трезвомыслящий человек в своем поиске достойных и компетентных специалистов.

1. Рекомендации друзей и знакомых, изучение различных форумов в сети.

Как показала практика, уже более 50 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиру или загородную недвижимость в новостройках, т. е. на первичном рынке. Наверняка среди Ваших родственников, друзей, знакомых или сослуживцев найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлтерском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, помогут Вам сделать правильный выбор.

Также здесь необходимо иметь в виду, что строительные фирмы специализируются на определенных типовых сериях домов, которые, в свою очередь, имеют стандартные планировки. Например, нельзя желать трехкомнатную квартиру в доме серии П-44Т (см. Приложение 2) общей площадью 100–110 кв. м., так как по проекту «трешки» в этом доме, исходя из индивидуальных особенностей, имеют размер 78–83 кв. м. Или – эркер в доме серии КОПЭ – проект этого здания такого планировочного решения не предусматривает. Кроме того, как уже говорилось выше, Ваш выбор ограничивает и «подведомственность» типовых серий домов – например, в Москве реализацией квартир в зданиях типа П-44 занимаются структуры, тесно связанные с ДСК-1.

2. Рекламная кампания и цены.