Умница, красавица, богачка. Как стать успешной несмотря ни на что

4. Рост цен и леверидж. Леверидж – это ситуация, когда прирост инвестиции происходит не от того, сколько мы инвестировали, а от стоимости недвижимости. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, но, чтобы ее купить, достаточно заплатить 10 или 20 процентов ее полной стоимости. В качестве первоначального взноса мы платим один миллион рублей, а остальные 4 миллиона берем в кредит. Таким образом, прирост стоимости квартиры идет не от одного миллиона рублей, которые мы внесли, а от 5 миллионов, так растут цены на недвижимость. Пять процентов прироста цены от 5 миллионов составит 250 тысяч рублей. Но мы инвестировали только один миллион рублей, а это – 25 процентов. Но нам, безусловно, нужно отнять все расходы по кредиту и содержанию квартиры, чтобы иметь точный процент прибыли на ваши деньги.

5. Кроме того, недвижимость можно сдавать в аренду, чтобы хорошие люди выплачивали ваш кредит. Мы рассчитываем: место нахождения недвижимости – район, планировка квартиры, чтобы стоимость аренды покрывала полностью расходы на коммунальные платежи и на ежемесячный кредит. Даже если не покрывает и нам придется доплачивать, то ваши квартиранты в любом случае помогают вам выплатить кредит, и со временем он будет полностью выплачен.

8.3. Ипотечные кредиты нас обогащают

Ипотечные кредиты вызывают у людей наибольшие страхи и переживания. Мысль о том, что нужно переплачивать банку миллионы, некоторых приводит в ужас, и они так и не решаются на кредит. И совершенно напрасно: ипотека может решить не только вопрос получения собственного жилья, но и многие другие финансовые вопросы.

Конечно, вы можете меня упрекнуть: Татьяна, вам легко рассуждать, у вас на Западе маленькие процентные ставки по кредитам. Да, я знаю, что в России очень высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее, именно поэтому в России достаточно низкие цены на недвижимость. Если упадет процент ипотеки, вырастут цены, и люди будут платить те же деньги. Так случилось в Канаде.

Прежде чем заключить договор, вам нужно выяснить все непонятные вопросы.

1. Сначала стоит уточнить значение незнакомых или непонятных слов, которые часто используются в договорах. К примеру, «аннуитетный платеж» и «дифференцированный платеж». Первый означает, что всю стоимость договора делят на то время, за которое нам нужно выплатить кредит. Получаются равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредита. А при дифференцированном платеже мы сначала платим больше, но со временем сумма ежемесячного платежа уменьшается. Посоветуйтесь со специалистами, какой вид платежей подойдет именно вам, изучите почему и только потом принимайте решение.

2. Старайтесь выплатить кредит за недвижимость, в которой вы живете, как можно скорее. Но не выплачивайте кредит за инвестиционную недвижимость – возврат инвестиции на вложенные деньги будет выше. Лучше используйте свободные деньги на первый взнос еще за несколько домов или квартир. Каждая недвижимость будет сдаваться и расти в цене. Вместо того чтобы выплатить все 100 процентов своих собственных не заемных денег за одну квартиру, дайте по 20 процентов депозита и купите пять квартир. Так ваши деньги приумножатся гораздо больше.

3. Главное условие в ипотеке – сумма ежемесячного платежа должна быть максимально комфортной для вас. Не берите на себя слишком больших обязательств, вы можете не справиться и потерять не только недвижимость, но и здоровье.

4. Покупайте недвижимость сразу, как только есть деньги на первоначальный взнос. Многие долго копят, чтобы сразу внести половину и даже больше за свою собственность. Однако это ошибка. Растут цены на материалы, оплату труда, согласования и саму стоимость жилья. Не нужно ждать, покупайте быстрее. Так вы зафиксируете стоимость недвижимости в момент сделки.

8.4. Деньги для инвестиции

Как же накопить деньги на инвестиции?

Открыть три расчетных счета в банке – основной, куда поступают все наши деньги. Второй счет – сберегательный. Здесь мы копим деньги, которые затем инвестируем. Сюда мы перечисляем 20 процентов доходов автоматически, как только получили зарплату. И третий счет, который нужно открыть, носит развлекательный характер. На него мы переводим от 5 до 10 процентов дохода, и их мы можем тратить на то, что нам доставляет удовольствие.

Также объемы откладываемых денег можно увеличить. При каждом повышении зарплаты откладывая единовременно 50 процентов. А далее – по-прежнему 20 процентов, но уже от нового дохода.

Таблица 1

Расчет инвестиции в жилую недвижимость(Расчет сделан при ипотечном кредите – 9 процентов годовых)

Таблица 2

Примерный расчет инвестирования в недвижимость