Управление социальным развитием организации

2– й вариант – использование системы ипотечного кредитования. Самый низкий реальный ипотечный кредит составляет 12 % годовых на 10 лет, что составит общую сумму выплаты за квартиру – 92 400 дол. Для пользования кредитом необходимо сделать первый взнос не ниже 10 % от покупаемого жилья – в нашем случае 4200 дол., и ежемесячно выплачивать 735 дол. Для того чтобы банк предоставил такой кредит, необходим высоконадежный гарант, который может в случае утраты дебитором финансовых возможностей погасить его задолженность; кроме того, ежемесячный семейный доход дебитора должен быть не ниже 1500 дол.

3– й вариант – использование паевых фондов, которые предлагают не менее жесткие условия, а общая цена за квартиру получается значительно выше, чем рассмотрена во 2-м варианте. При этом паевые фонды практически не представляют гарантий на случай рисков, что в значительной мере понижает к ним доверие.

4– й вариант – создание ЖФ сотрудниками Университета

[172]. Данный вариант предполагает первоначальный взнос в сумме 4200 дол. и последующие выплаты по следующим моделям:

модель 1 – фиксированная сумма. Фиксированная выплата устанавливается на уровне 350 дол. в месяц (для расчета может быть взята любая другая условная финансовая единица, соотносимая со средним уровнем доходов сотрудников Университета) для покупки квартиры стоимостью 42 000 дол. Окончательная цена приобретения квартиры составит к концу 2018 г. 67 000 дол. На протяжении 14 лет пайщики по установленной согласованным решением очереди будут приобретать квартиры;

модель 2 – фиксированная доля выплаты, которая устанавливается на уровне, к примеру, 1 % в месяц от суммы приобретаемого жилья по существующим в настоящее время на рынке ценам: предположим, в первый месяц выплата составит 420 дол., а в следующий месяц, если цена квартиры вырастет до 42 300 дол., то выплата будет равна 423 дол. и т. д. При такой модели выплаты пайщик сможет выкупить квартиру к 2012 г. ориентировочно за 50 000 дол.;

модель 3 – ЖФ и пенсионный фонд (ПФ).

Первая и вторая модель могут быть дополнены созданием пенсионного фонда, т. е. членами ЖФ и ПФ могут стать сотрудники РГПУ им. А. И. Герцена, не планирующие приобретать жилье, но имеющие свободные денежные средства, которые они могут вложить в фонд с целью пенсионного накопления (такого пайщика будем именовать пенсионным вкладчиком). Расчеты показывают, что вложенная сумма в размере 300 дол. за 10 лет составит ориентировочно 1400 дол., при этом такие пенсионные вклады будут способствовать сокращению сроков приобретения жилья и снижению общей суммы выплаты за квартиру пайщиками ЖФ.

Данные модели выплаты и их вариации могут быть предложены пайщиками в зависимости от их финансовых возможностей и с учетом приобретаемого ими жилья. Если пайщик выразит желание отдать имеющуюся квартиру в счет зачета паевого взноса (или вносить большие суммы паевых взносов), то он сможет выкупить жилье раньше и за меньшую сумму.

Необходимые условия функционирования ЖФ:

1) деньги фонда предпочтительнее хранить на счете Сбербанка;

2) каждый пайщик самостоятельно делает взносы в Сберкассе на счет ЖФ;

3) для функционирования ЖФ необходимо создать Совет ЖФ и контрольно-ревизионную комиссию (КРК) из представителей сотрудников РГПУ им. А. И. Герцена, пользующихся наивысшим доверием и обладающих высоким уровнем финансовой и риэлторской компетентности (можно избрать председателем фонда ректора, а Совет сформировать из представителей факультетов и специалистов по финансовым и жилищным вопросам);

4) высшим органом принятия решений должно быть собрание пайщиков, ценность голоса каждого пайщика должна быть пропорциональна его паевым взносам. Вопросы очередности приобретения жилья, принятия новых членов и исключения финансово неответственных пайщиков должны решаться собранием пайщиков;

5) совет и КРК, будучи исполнительными органами, управляющими финансами ЖФ и контролирующими их, приобретающими квартиры, должны действовать гласно для пайщиков и давать им полную информацию;

6) для того чтобы не создавать ажиотаж на рынке недвижимости и не стимулировать рост цен на жилье, ЖФ не должен афишировать свою деятельность в средствах массовой информации;

7) для того чтобы быть компетентным пайщиком для принятия правильных решений относительно очередности жилья, принятия новых членов и исключения недобросовестных членов, пайщик должны пройти специальное обучение;

8) основным принципом установления очередности должен быть критерий финансовой ответственности пайщика. Способом определения финансовой ответственности пайщиков должны быть рекомендации факультетов. Факультеты, рекомендуя пайщика, берут на себя частичную финансовую ответственность за добросовестность пайщика;

9) недобросовестный инвестор решением собрания пайщиков может быть передвинут в очереди на более поздний для него срок приобретения квартиры;