Urban commons. Городские сообщества за пределами государства и рынка

К ключевым элементам (западно-)германской системы социального жилья, функционировавшей всю вторую половину XX века, можно отнести регулярную выплату субсидий, не зависевшую от того, в чьей собственности были здания. Эта система оказывалась удобной для корпораций и кооперативов, находящихся в государственном управлении (см. ниже), но и частные владельцы (отдельные индивиды и корпорации) также оказывались в выигрыше: как только период субсидирования, оговоренный в контракте, подходил к концу, они могли делать с жильем все, что заблагорассудится. Такая система «социального жилья как временного размещения»595 столкнулась с первыми бюджетными сокращениями в 1980‐х, а де-факто перестала работать на федеральном уровне в 2001 году

596; сейчас систему такого типа можно наблюдать лишь в значительно усеченном виде на уровне земель. Теперь к ней принято относиться как к структуре, вопиюще незащищенной от коррупции всех участников цепочки, – поскольку программа как таковая никогда не предлагала никаких стимулов для сокращения расходов на строительство и административных расходов. В некоторых случаях программа порождала абсурдные ситуации, особенно в (Западном) Берлине: арендная плата в некоторых (ранее) субсидированных районах оказывалась значительно выше среднего показателя, что позволяло частным/корпоративным владельцам и банкам получать приличную прибыль597

. Если мы примем во внимание, что, согласно общему замыслу программы, субсидированные единицы жилого фонда должны превратиться в обычные дома, доступные для найма, то обнаружим лишь врéменную (в лучшем случае) преграду для коммодификации жилья. Такая преграда – просто ширма, за которой уже создается собственный, новый тип спекуляции. В то же время программа поддерживает тех, кто предоставляет жилье, вне зависимости от их целей и организационной структуры: соответственно, субсидии получают и те, кто ориентирован на извлечение прибыли и действует в иерархической модели, и те, кто работает в некоммерческом секторе и открыт для взаимодействия. И это определенно никоим образом не способствует самоорганизации жильцов.

3.3. Зонирование

Государство может не только внедрять политику «рыночных интервенций» (в область спроса и предложения), но и содействовать предоставлению доступного жилья – за счет административных полномочий. Интересный пример такой практики – недавние поправки к ряду локальных законов о зонировании в Швейцарии598. Муниципалитеты могут устанавливать процент «доступного» жилья, который обязателен для всех новых жилых зданий или реконструированных зданий, которым изменили категорию использования, чтобы обеспечить бóльшую плотность застройки. «Доступность» определяется так же, как и выявление вышеописанной Кostenmiete. Появление таких нормативов возможно за счет регуляционных процессов, аналогичных американскому «инклюзивному зонированию».

Жилье, затронутое таким регулированием, может находиться во владении собственников, ориентированных на получение прибыли в других проектах (например, в случае владения одновременно и «доступным жильем», и тем жильем, которое не подпадает под эту категорию). Однако эта форма застройки территорий все же допускает некоторую декоммодификацию: закон о зонировании (покуда он в силе) ограничивает права владения и не дает владельцу возможности запрашивать платеж за использование жилья другими пользователями. Примеры таких проектов зонирования показывают, что девелоперы стремятся заключить сделку с НКО, получающими часть земли на правах долгосрочной аренды с правом строительства (Baurecht); заключив сделку, девелопер берет ответственность за строительство и управление «доступной» частью развиваемой зоны. Для запуска такой схемы часто организуют кооперативы, устроенные по принципу членства (см. ниже), и потому такой тип зонирования может пусть и непрямо, но приводить к развитию самоорганизации жителей.

4. Декоммодификация жилья посредством прав собственности

Описанные инструменты городской политики до определенной степени влияют на обеспечение рынка доступным жильем, однако существует риск того, что их изменят, отменят или попросту будут игнорировать. Правила регулирования государственной жилищной политики зависят от политической повестки и «духа времени» (Zeitgeist). Право собственности, в отличие от них, уважается капиталистической экономикой. Инструменты, напрямую связанные с системой прав собственности, могут обеспечить куда более устойчивую декоммодификацию и в долгосрочной перспективе даже гарантировать самоорганизацию жильцов.

4.1. Государственный жилищный фонд