Елена Евгеньевна Зубова, Мария Павловна Сорокина

Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

От авторов

Даже когда мы жили в СССР, квартиры были предметом купли-продажи. Только занимались этим частные маклеры, причем без законных оснований. Теперь у нас сформировался рынок жилья, на котором каждый может попробовать себя в роли продавца или покупателя, а место маклеров заняли риэлторские компании, которые проводят сделки, причем абсолютно законно и профессионально. Рынок растет, становится прозрачнее, схемы сделок разнообразны. Стоит ли этим процессом заниматься самому? Не лучше ли будет, если каждый займется своим делом: врач станет лечить, учитель – учить, а сделки с недвижимостью организует риэлтор? Об этом, а также о разных нюансах рынка недвижимости, которые могут заинтересовать вас, уважаемый читатель, мы и расскажем в нашей книге.

Можно сказать, что недвижимость (если не рассматривать морские суда) – то, что не двигается, стоит, как привязанное, на земле, в конкретном городе. Поэтому в разных регионах действуют свои правила, и свои цены, и свои игроки на рынке. Мы расскажем о рынке, который сложился в Санкт-Петербурге, интеллектуальной столице России. Во-первых, многие федеральные законы (например, закон о регистрации недвижимости) были придуманы и реализованы именно здесь, еще до того, как они стали законами. А во-вторых, в северной столице покупают недвижимость жители и других регионов. Надеемся, что эта информация окажется полезной.

Глава 1. Введение в рынок недвижимости

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости многообразен, при его описании специалисты нередко оперируют как достаточно очевидными понятиями («первичка», «вторичка»), так и узкоспециальными терминами. Остановимся для начала на структуре рынка недвижимости.

Весь рынок можно поделить на первичный и вторичный.

Первичный рынок – это объекты, которые только-только создаются (то есть строятся) или оказываются в рыночном обороте в результате приватизации. Любое вновь построенное здание – объект первичного рынка. Когда этот самый объект с помощью сделки купли-продажи собирается поменять хозяина, он становится предметом сделки на вторичном рынке.

Можно подойти к классификации рынка с другой стороны. Вся недвижимость делится на жилую и нежилую (иногда ее еще называют коммерческой). Тут все очевидно: если помещение соответствует санитарным требованиям и в нем можно жить – значит, недвижимость жилая.

Также рынок делится на городской

и загородный. В Петербурге внутри городского рынка еще выделяется пригородный, у которого в нашем случае много общего с загородным. Главной особенностью загородного рынка считается собственность на земельный участок, на котором располагается дом. Причем формирование цельного объекта недвижимости обычно как раз и начинается с земельного надела.

Кроме того, на рынке недвижимости объекты различаются по высоте. Есть застройка малоэтажная и высотная. Типовые дома еще называют многоквартирными

– в отличие от коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов.

Каждое здание построено по определенной технологии и из определенного материала – из кирпича, панелей, монолитного бетона, дерева. Причем из панелей можно как смонтировать традиционный дом фабричного производства, так и навесить панели на монолитный каркас или применить их в качестве отделочного материала фасада. То есть для каждого материала существует множество вариантов использования. Таким образом, рынок недвижимости можно делить еще и по применяемым технологиям.

Операторы рынка

Рынок не может существовать сам по себе. На нем действует множество компаний разного профиля, как узкоспециализированных, так и работающих на других рынках, для которых недвижимость лишь одна из сфер их деятельности: страховые и консалтинговые фирмы, банки, рекрутинговые и рекламные агентства, поставщики оборудования и материалов для строительства, управляющие и юридические компании.

К участникам рынка также относятся государственные структуры: комитеты городской администрации и федеральные органы, курирующие вопросы санитарных норм, экологии, правил производства строительных работ и пр. Они дают разрешение на строительство, перевод помещений из жилого фонда в нежилой, сдают в аренду землю и принадлежащие городу объекты недвижимости, регистрируют право собственности на недвижимость и т. д.

Количество участников рынка все время растет, поскольку он становится все более цивилизованным, и каждый «игрок» занимает все более узкую нишу согласно специализации. Например, в 2006 году в Петербурге появились компании, целенаправленно занимающиеся ипотечным брокериджем – новым направлением на рынке недвижимости.