Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Зачастую российское гражданство и местная прописка необязательны: нужно, чтобы доход потенциального заемщика был получен на территории Российской Федерации. Но банки устанавливают возрастной «потолок» – трудоспособный возраст.

Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент (например, от 10–20 тыс. долл. до 2 млн долл.).

Процентная ставка – одно из важнейших условий кредитования – зависит от множества факторов. Один из основных – это источник банковских средств. В федеральных программах процентная ставка зависит от установленной ЦБ ставки рефинансирования, а коммерческие банки используют европейские источники средств, ставки по кредитам которых ниже ставки рефинансирования.

Для заемщика процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода, срока займа, размера первого взноса. Чем меньше первый взнос или чем менее официально подтверждение дохода, тем выше будут проценты по кредиту.

Новые продукты

У большинства людей, желающих купить квартиру, как правило, есть какая-нибудь недвижимость. Чтобы купить новое жилье, надо сначала продать старое, а для оплаты разницы в цене взять ипотечный кредит. А где жить все то время, пока проходит сделка в агентстве недвижимости или пока достраивается новый дом?

Агентства недвижимости давно освоили механизм проведения сделок «квартира в зачет». Речь идет об улучшении жилищных условий, и клиент хочет переехать из маленькой квартиры в более просторную. В этом случае старая квартира принимается в счет оплаты будущей покупки. При этом агентство берет на себя труд и продать старую квартиру, и подобрать новый вариант. Покупатель оплачивает разницу в стоимости старого и нового жилья.

Аналогичная схема существует и в ипотечном кредитовании – отложенный первый взнос (у ряда банков подобные программы называются «По улучшению жилищных условий»).

Выбрав квартиру, покупатель оформляет ипотечный кредит с отложенным первым взносом – отсрочкой уплаты первого взноса на год. Размер взноса, как правило, соответствует стоимости старого жилья. Сумма кредита составит разницу между стоимостью новой квартиры и старой.

Год – срок, за который вполне реально продать старое жилье. Все это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту. Погашение тела кредита начинается через год.

В ряде банков по программе улучшения жилищных условий клиент может рассчитывать на кредит в размере 90 % от оценочной стоимости квартиры (дисконт, покрывающий риски банка) плюс сумму пропорциональную его доходам. По условиям программ некоторых банков стоимость старой квартиры должна составлять не менее 20 % стоимости приобретаемой.

Есть программы, которые состоят из двух кредитных продуктов. Основной кредит – обычный ипотечный, когда в залог идет квартира, которую заемщик покупает. Второй кредит – на первоначальный взнос, под залог существующего жилья. Он дается на три года и под более высокий процент. Погасить его можно единовременно, или по истечении трех лет, или после продажи старой квартиры. Таким образом, банк обезопасил себя вдвойне: в залоге у него сразу две квартиры заемщика.

Кредитные программы с отсроченными взносами появились в то время, когда ипотека начала тормозить из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика они имеют и плюсы, и минусы.

К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две.

Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.

Рост цен на рынке недвижимости предоставляет заемщику дополнительные преимущества. Заемщик собирается купить квартиру за 150 тыс. долл, и аккредитованный при банке оценщик оценил старое жилье в 100 тыс. долл. В счет первого взноса идет 90 тыс., а «чистый» кредит составит 60 тыс. долл. По данным специалистов, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году составил примерно 20–25 %. То есть за полгода старая квартира может подорожать на 10–12 %, и после ее продажи заемщик получит на руки 110 тыс. долл., «вернув» себе часть кредитной суммы. При росте цен, который наблюдался на рынке летом 2006 года, некоторые заемщики после продажи квартиры остались в плюсе!