Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Кроме того, предстоят обязательные сопутствующие расходы по страхованию. Обычно при каждом банке аккредитовано несколько страховых компаний, в одну из которых необходимо обратиться, чтобы получить целый пакет услуг по ипотечному страхованию. Ипотечное страхование обходится до 5 % от суммы кредита. Страхуются также жизнь и здоровье заемщика и финансовые риски, если ипотечный кредит оформляется на новостройку – 0,5–3 % от стоимости квартиры или от суммы кредита. Тариф зависит от сроков окончания строительства. Если в залог идет квартира в старом доме, требуются дополнительные страховки: конструктивных элементов квартиры и права собственности (титульное страхование, 1–3 % стоимости квартиры).

Минимальный ежегодный страховой взнос – 0,9 % страховой суммы, средний – 1,3 %. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и юридической чистоты квартиры. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается.

Однако все не так страшно, как кажется. Например, для получения кредита в размере 100 тыс. долл. заемщик может затратить от 1700 долл. до 3500 долл.

Дефолт

Банки и правительство всячески пропагандируют пользу ипотечного кредитования. Между тем российские граждане не приучены жить в кредит. Особенно столь длительное время, как это предполагают ипотечные схемы. Мы еще не научились рассчитывать свои силы, да и уверенности в стабильности заработка нет. Поэтому на рынке начался процесс дефолтов по ипотечным кредитам: когда заемщик понимает, что не в состоянии выплатить кредит банку.

Результат дефолта – продажа залоговой квартиры на торгах и переезд бывшего заемщика в другую квартиру.

Успешно справляясь с погашением кредита, через некоторое время заемщик может заново оценить свои возможности и прийти к выводу, что гасить кредит для него – непосильная задача. В этом случае лучше сразу прийти к кредитору и сказать, что не можешь вернуть взятые в долг деньги. Банк (или заемщик по договоренности с банком) продадут залоговую квартиру.

Внесудебное решение вопроса принято во всем цивилизованном мире. По договоренности с кредитором заемщику предоставляется, на условиях аренды, жилье для проживания на время реализации квартиры. После продажи квартиры кредитор за счет вырученных средств погашает задолженность заемщика и свои издержки по реализации квартиры, а на оставшиеся средства приобретается новая квартира меньшей площади (первоначальный взнос за квартиру служит гарантией покупки иного жилья). В случае же если у заемщика есть иное жилье для проживания, ситуация еще упрощается: заемщик просто получает оставшиеся от реализации квартиры денежные средства.

Выручка от продажи распределяется нотариусом. Банк получит все, что ему причитается, заемщик – остальное. Но с учетом выросших цен на недвижимость заемщик может получить даже больше, чем успел выплатить. Тогда все, что сверх, отойдет ему. А вот если довести дело до суда, квартира будет оценена ниже.

Если заемщик не хочет добровольно признаться в своей несостоятельности, это будет сделано по решению суда. Итог получится таким же – продажа квартиры на торгах. Только процесс займет больше времени, в течение которого проценты на долг будут расти, следовательно, доля заемщика в выручке по результатам торгов уменьшится. А если выручки от аукциона не хватит для погашения долга перед банком, суд может обратить взыскание на другое имущество заемщика.

Стартовую цену аукциона устанавливает кредитор. Она может опираться на оценку, которая выполнялась при заключении кредитного договора, но может быть и пересмотрена.

Бюро кредитных историй

Отныне банк может отказать недобросовестным заемщикам в выдаче кредита, если клиент не вовремя погашал предыдущий или на днях воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. Сведения об этом банк сможет получить в Бюро кредитных историй, которые появились на рынке сравнительно недавно, в соответствии с федеральным законом (№ 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года, вступил в силу в 2005 году).

Кредитное бюро должно собирать и хранить поступающую от кредитных учреждений информацию об истории кредитных выплат – как потребители оплачивают счета и погашают кредиты. Все сведения заносятся в базу, общую для физических и юридических лиц. Когда заемщик обратится в банк за кредитом, банк запрашивает в бюро информацию о «поведении» потенциального клиента: насколько аккуратно он гасил кредит, имеет ли подобный опыт. Кроме того, банку сообщат, если заемщик на днях уже воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. В этом случае в кредите могут отказать. Зато если у клиента уже есть успешная кредитная история, решение о займе банк примет быстро и даже может назначить меньший процент.