Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

При уплотнительной застройке цены на квартиры в соседних домах могут упасть. Это вопрос психологии: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор, да и строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3–5 %.

«Пейзаж» может сыграть неблагоприятную роль и при продаже квартиры в старом доме, но покупателя можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.

Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10 %. Стоимость квартиры на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5 % (понятно, что с лифтом дороже).

Если дом высокий да еще и густонаселенный, там возникают проблемы, характерные только для многоквартирных домов: больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и др. Подобные недостатки можно сгладить, немного снизив цену – не обязательно на проценты, можно договориться о разнице в несколько тысяч.

Для вторичного рынка очень важный параметр – тип дома, особенно в спальном районе. «Хрущевки» или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых зеленых районах, обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они дешевле домов любого другого типа. Многое объясняется так называемым моральным старением таких домов.

В историческом центре будущего жильца могут поджидать дополнительные трудности, если он решился поселиться в доме-памятнике. Если в квартире есть остатки каких-нибудь витражей, лепнины или старый облицованный изразцами камин, возникают сложности: городской Комитет государственного использования и охраны памятников (КГИОП) знает о вечных ценностях или рано или поздно обнаруживает их и обязывает собственника квартиры все это охранять. Например, камин нельзя будет не только использовать по назначению, но и отремонтировать без разрешения комитета. Сделать перепланировку «исторической» квартиры также не удастся. Для такой квартиры надо искать «своего» покупателя. Например, иностранцы буквально «западают» на покрытые плесенью наборные паркеты и готовы платить за старые квартиры хорошие деньги. Таким образом, стоимость исторической квартиры может быть как увеличена, так и снижена: все зависит от покупателя.

Квартиру, в которой много комнат, бывает трудно продать – не из-за количества жилых помещений, а из-за большой общей площади. При том что цена квадратного метра в многокомнатной квартире всегда дешевле на 20–30 долларов. Разница в стоимости квадратного метра однокомнатной и трехкомнатной квартиры может достигать до 150 долл./м². И все равно «трешки» продаются хуже.

Для квартир вторичного рынка актуальна высота потолков. Стоимость квадратного метра в жилье с низким и высоким потолком может колебаться в пределах 20 %.

Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10 % к базовой стоимости квартиры, а аккуратный подъезд может добавить еще до 5 %.

С появлением мобильных телефонов и безлимитных тарифов наличие домашнего телефона стало не столь актуальным, как раньше, и на цену теперь не влияет.

Ремонт – в помощь…

Как правило, новый жилец квартиры после новоселья делает в ней ремонт. К сожалению, затраты на ремонт, даже самый качественный, не окупаются при последующей продаже. Максимум, что удастся вернуть – 50 % от затраченного. Специалисты объясняют это российским менталитетом и самоуверенностью покупателей.

Многие покупатели и рады были бы приобрести квартиру в готовом виде, однако предложенные варианты их не устраивают, так как мнения покупателя и продавца о том, что такое хороший ремонт, не всегда совпадают.

Покупатели бывают разные. Некоторые предпочитают приобретать «убитые» квартиры по невысокой цене и самостоятельно делать в них ремонт по мере появления свободных денег. Таких покупателей, в первую очередь, привлекает дешевизна квартиры, а вовсе не качество или наличие ремонта: они не собираются платить «лишние» деньги.

Другая категория покупателей недорогого жилья состоянием квартиры интересуется. Поэтому даже в старых панельных домах имеет смысл делать предпродажный ремонт. Его цель – освежить квартиру, придать ей «товарный» вид. «Освеженные» квартиры в домах массовых серий удается продать по максимальной для этой категории цене (разница на аналогичных объектах достигает нескольких тысяч долларов), но не рассчитывайте на большее. Значит, вкладывать большие средства в ремонт смысла не имеет: нет нужды вставлять стеклопакеты, менять проводку или ставить двери импортного производства – достаточно покраски и новых обоев.