Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица

1) регистрацию прав, в том числе регистрацию обременений: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); www.rosreestr.ru;

2) кадастровый учет, в том числе подготовку кадастровых планов зданий и земельных участков: филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации (ФГБУ «ФКП Росреестра»);

3) технический учет зданий и сооружений, в том числе выдачу технических паспортов: территориальные бюро технической инвентаризации и проектно-инвентаризационные бюро (в зависимости от региона: ПИБ, ТБТИ)[44].

Знание наизусть пакета документов, запрашиваемого по объекту залога, обязательно для залоговика. Сначала запоминаем блок общих документов (табл. 1.24).

Табл. 1.24. Общие документы[45]

Далее документы запоминаются на счет раз, два, три. Потому что состоят из трех блоков (табл. 1.25–1.27).

Табл. 1.25. Блок I. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы

Табл. 1.26. Блок II. Документы технического и кадастрового учета

Табл. 1.27. Блок III. Земельные отношения

Особенности и риски

1.-Земельные отношения не оформлены.

Залогодатель заявляет, что земельные отношения под зданием, передаваемым в залог, отсутствуют. Запрашиваем выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимого имущества – земельный участок по адресу здания/сооружения/помещения (номер здания/сооружения не указывается).

Если в выписке указано, что земельные отношения отсутствуют по данному адресному ориентиру, то залог объекта недвижимости возможен. При этом существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Дополнительно к выписке из ЕГРП можно запросить справку от органа местного самоуправления об отсутствии регистрации земельных отношений по адресному ориентиру. Запрос об отсутствии земельных отношений у конкретного собственника недвижимого имущества не верен.

В случае если земельные отношения ранее регистрировались, они должны быть актуализированы и переданы в залог.

2.-Срок аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка регистрируется в Росреестре при сроке действия более 1 (одного) года (ст. 609 ГК РФ (часть II)).

При передаче в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком действия более 5 (пяти) лет необходимо уведомление собственника участка о факте залога, если иное не предусмотрено договором аренды. Если срок действия аренды земельного участка менее 5 (пяти) лет и/или в договоре есть соответствующее условие, потребуется получение согласия собственника на передачу в залог права аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).

3.-Пункт «Особые условия» в договоре аренды земельного участка.

Данный пункт может предусматривать обязательства арендатора по инфраструктурным улучшениям земельного участка. В случае невыполнения «особых условий» Росреестр или собственник посредством подачи заявления в Росреестр могут заблокировать регистрацию обременения. Для исключения подобного риска необходимо получение справки уполномоченных структур о выполнении данного пункта договора.

4.-Земельные участки, не подлежащие ипотеке (залогу).

Согласно п. 1 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается[46].

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998).

5.-Право бессрочного пользования земельным участком.

Данное право залогу не подлежит по ст. 20 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.09.2001. Право бессрочного пользования подлежало переоформлению на право собственности либо право аренды до 01.07.2012 (ст. 3 № 137-ФЗ от 25.10.2001).

С 01.01.2013 Кодекс об административных правонарушениях дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного пользования, может быть заложен. При этом в договоре залога указывается, что земельный участок находится на праве бессрочного пользования, и прописывается обязательство залогодателя в случае переоформления права бессрочного пользования на право собственности либо право аренды передать в залог банку вновь возникшее право в срок не более двух месяцев с момента возникновения права.