Читаем Заметки в инвестировании, 3-е издание полностью

• Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.

• Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита как единственную возможность получить отдельное жилье, пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).

2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.

3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.

4. Качество среднестатистического жилья является относительным и подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторнее, лучше, прогрессивнее и пр.).

5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первоначального взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:

F(Дд;Ук),

где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.

При этом чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.

Обратимся к расчетам:

Кредит, кол-во лет*

10

Кол-во месяцев

120

Квартира, м2*

55

Цена за метр, руб.*

105 000

Стоимость квартиры Pt0, руб.

5 775 000

Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*

2.8

Доход члена семьи в месяц, руб.*

49 000

Годовой доход семьи, руб.

1 646 400

Коэффициент доступности t0

3,51

Доля кредитных средств*

80%

Сумма кредита

4 620 000

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (стоимость квартиры Pt0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (стоимость квартиры Pt1), деленная на годовой доход семьи.

Предположим, что семья внесла первоначальный взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.

Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*

48%

Месячный платеж, руб.

65 856

Сумма выплат по ипотеке, руб.

7 902 720


Доля размера первого взноса от годового дохода*

70%

Размер первого взноса, руб.

1 152 480

Стоимость квартиры Pt1, руб.

9 055 200

Коэффициент доступности t1

5,5

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянны (как раз они и определяют стоимость квартиры Pt1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры Pt0 от ставки кредита:

Ставка кредита

Коэффициент доступности t0

Сумма кредита, руб.

Стоимость квартиры Pt0, руб.

Стоимость квартиры Pt1, руб.

Доля первого взноса

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

0,0%

5,50

7 902 720

9 055 200

9 055 200

12,73%

0,00%

56,85%

0,5%

5,38

7 707 278

8 859 758

9 055 200

13,01%

2,21%

53,47%

1,0%

5,27

7 519 151

8 671 631

9 055 200

13,29%

4,42%

Перейти на страницу:

Похожие книги

Россия перед лицом истории: конец эпохи национального предательства?
Россия перед лицом истории: конец эпохи национального предательства?

Новая книга известного российского экономиста, публициста и политика Михаила Делягина посвящена анализу путей развития России в недалеком будущем. Как повлияет на это будущее противостояние России и Запада, война на Украине, грядущий мировой экономический кризис и какие другие события нам стоит ожидать в ближайшие годы?Что надо сделать, чтобы вырвать нашу страну из смертельных объятий экономического либерализма и мирового финансового олигархата? Что станет с ценой на нефть, долларом и рублем? Сможет ли президент Путин возродить державу и почему для этого придется вспомнить экономическое наследие Сталина?Об этом и о многом другом, что коснется каждого из нас уже в следующем году — прочти в этой книге.Знание — сила. Узнай будущее — стань сильным.

Михаил Геннадьевич Делягин

Экономика / Публицистика / Документальное
Управление качеством. Практикум
Управление качеством. Практикум

На единой методической основе показана возможность реализации результатов научно–исследовательской работы путем разработки проекта стандарта. Все виды работ выполнены в соответствии с требованиями, установленными в нормативных документах. Представление методического материала отвечает ГОСТу 7.32–2001, что обеспечивает адаптацию обучающихся к существующим изменениям в оформлении, которые приняты в XXI веке в нормативно–технических документах. Разделы 1–7 пособия могут быть использованы для проведения практических занятий по дисциплине «Метрология, стандартизация и сертификация».Для студентов высших учебных заведений, аспирантов и инженеров.Допущено Учебно–методическим объединением вузов Российской Федерации по образованию в области горного дела в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Горное дело» и по специальностям «Экономика и управление на предприятии» (горная промышленность) и «Менеджмент организации» направления подготовки «Менеджмент»

Светлана Владимировна Ржевская

Экономика
Пре$тупный интернационал в центре Европы
Пре$тупный интернационал в центре Европы

Эта книга о том, как устроен современный мир, как мировая верхушка, низовым и внелегальным сегментом которой являются операторы мировой криминальной системы (связь обеспечивают спецслужбы и некоторые семьи нижней и средней частей мировых верхов), управляет историческим процессом.На примере частично признанного государства — Республики Косово — вскрыта природа государства-бандита, убедительно показано, как неразрывно связаны политико-экономические интересы и цели западных политиков, военных, банкиров, руководителей СМИ и албанских криминальных структур, как совместно они пытаются перекраивать не только современный мир — его экономику и географию, но и историю.Противостояние процессам криминализации, футуроархаизации и нравственного разложения, которые активно поддерживаются Западом и направлены в том числе и против России, невозможно без знания истинной природы современного мира. Эта книга формирует такое знание, позволяет разобраться и понять: кто — друг, а кто — враг.

Елена Георгиевна Пономарёва

Экономика