Заметки в инвестировании, 3-е издание

Удорожание стоимости квартиры

Изменение стоимости квартиры Pt0

18,0%

2,78

3 426 515

4 578 995

13 006 560

25,17%

184,05%

-19,46%

19,0%

2,69

3 278 316

4 430 796

13 006 560

26,01%

193,55%

-22,06%

20,0%

2,61

3 142 085

4 294 565

13 006 560

26,84%

202,86%

-24,46%

Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:

Таким образом, именно уровень дохода и условия ипотечного кредита через сумму, которая будет потрачена в будущем на обслуживание кредита (стоимость квартиры Pt1), определяют сумму, которая может быть потрачена в настоящем времени на недвижимость (стоимость квартиры Pt0). Эта абсолютная сумма траты на недвижимость определяет качественный уровень среднестатистического объекта недвижимости! При этом уже можно сравнивать качественные характеристики объектов жилья в разных странах (например, это объясняет столь разный норматив количества квадратных метров на человека в России и США).

Стоимость же среднестатистического объекта недвижимости можно определить, зная среднестатистический доход домохозяйства, ставку и срок ипотечного кредита. Таким образом, зная будущее изменение дохода, ставки и срока, можно спрогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости и само изменение качественного уровня среднестатистического жилья.

Если есть ставка, срок и доход, то чем выше доход и лучше условия ипотечного кредита (меньше ставка и больше срок), тем дороже недвижимость в t0 и, как следствие, качественнее. Важным моментом является доступность мест для строительства (стоимость земельных пятен), согласно формуле:

Pt0 = Z + ∆min + Pter

Повышение абсолютной траты (стоимость квартиры Pt0) должно приводить не только к повышению стоимости Pter (для покупателя лучше вообще не приводить), но и к возможности обеспечить рост Z, так как именно от себестоимости зависит качественный уровень объекта жилой недвижимости. Действительно, при равенстве затрат чем ниже стоимость земли, тем больше высвобождается средств на строительство непосредственно жилого объекта.

Опишем зависимость стоимости жилья исключительно от следующих показателей: годового дохода семьи и доли от него на ипотеку, ставки и срока ипотечного кредита. Общая формула имеет вид:

,

где ГДС – годовой доход семьи,

ДИП – доля платежа по кредиту от ГДС,

Ткр – срок кредита в месяцах,

ПСм – процентная ставка по кредиту в месяц.

Логическая цепочка вышеприведенной формулы:

Pt0 = ПВ + СК,

где ПВ – первый взнос,

СК – сумма кредита.

ПВ = ГДС x 70%

,

где МПл – месячный платеж по кредиту,

КА – коэффициент аннуитета.

,

ПСм = (100% + ПС)1/12 – 1

ПС – процентная ставка по кредиту в годовых.

Также напомним общий размер выплат за жилье:

Pt1 = ПВ + МПл * Ткр

Выводы:

• Стоимость жилья конкретной локации определяется способностью людей, живущих на этой территории, получать доход. Важным аспектом является возможность получить средства в долг.

• Стоимость недвижимости зависит от уровня доходов и условий кредитования.

• Прогноз изменения уровня дохода и процентных ставок позволяет спрогнозировать будущую стоимость среднестатистического жилья и его качественный уровень.

• Арендная плата зависит от платы по ипотеке, человек сопоставляет размер данных расходов (что выгоднее: ипотечный платеж или ставка аренды?). Как следствие – ставка кредита и ставка аренды взаимосвязаны. Действительно, кредитор предоставляет сумму на приобретение квартиры, а инвестор приобретает квартиру, в результате и тот и другой получают плату от жильца на соответствующий размер выделенных средств.

• При сравнении коэффициентов доступности жилья по разным странам необходимо учитывать условия кредитования (ставки и сроки). Лучшей сопоставимостью обладают коэффициенты доступности t1.

• При стоимости земли, согласно формуле Pt0 – Z – ∆min = Pter, меньше нуля, возникает ситуация, при которой практически полностью прекращается новое строительство, так как стоимость недвижимости (благодаря ценам на вторичном рынке) становится меньше себестоимости. То есть идут сделки только с недвижимостью на вторичном рынке.

• Отсутствие ипотечного кредитования приводит к равенству Pt0 = Pt1, что существенно сокращает возможности (количество покупаемых объектов недвижимости) и размер суммы траты на недвижимость (среднестатистическая стоимость объекта недвижимости) и, как следствие, сильно снижает деловую активность строительной индустрии.

• Низкие процентные ставки и длинные сроки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость квартиры в Т0, как следствие, увеличивается выручка (объемы строительства) и рентабельность застройщиков, растет конкуренция.

Предложение недвижимости и ее качество подстраивается под сумму, которую домохозяйство в состоянии потратить (оплатить со временем). Важным аспектом является недопущение спекулятивного роста стоимости земельных участков. Со стороны государства: необходимо обеспечить скорость и простоту получения разрешений на строительство; предоставление участков под застройку; наличие инфраструктуры; введение высокого налога на неиспользуемую землю.