Земля. Справочник собственника и арендатора

На отношения по продаже земельных участков, не изъятых их оборота и не ограниченных в обороте, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Земельные отношения регулируются также и § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы понять особенности сделки.

Главным требованием закона для любого договора является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок как объект сделки. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его цена.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации прав в договоре должны быть указаны:

местоположение участка;

площадь;

кадастровый номер;

категория земли (целевое назначение);

разрешенное использование участка.

Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Объектом купли-продажи может быть только не изъятый из оборота и не ограниченный в обороте, т. е. земельный участок, обладающий полной оборотоспособностью. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие «оборотоспособность гражданских прав», следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Оборотоспособность непосредственно связана с правами собственника имущества. В соответствии с гражданским законодательством лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение в обороте или изъятие из оборота – это установленные Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность определенных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц – участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.