Земля. Справочник собственника и арендатора

При исполнении договора купли-продажи, а именно при передаче земельного участка покупателю, устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца. Продавец участка обязан передать его в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Отметим сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

В соответствии с земельным законодательством купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы.

Принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. В случае продажи сельскохозяйственных угодий принадлежностью, скорее всего, будут являться мелиоративные, иные сооружения, необходимые для обеспечения сельскохозяйственного производства.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные особенности. Так, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случаях, предусмотренных законом, имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют случаи, когда земельный участок продается на торгах. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме соответствующий исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше – сразу после полученного отказа.