Земля. Справочник собственника и арендатора

Переоформление прав позволит включить земельные участки в гражданский и земельный оборот (ипотека, продажа земельных участков, прав аренды, субаренда и т. д.), в то время как распоряжение земельными участками, находящимися у землепользователей на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено. При этом ст. 20 ЗК РФ гарантирует сохранение права постоянного (бессрочного) пользования. Статьей 45 ЗК РФ установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования является основанием прекращения права на земельный участок.

Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлены особенности отчуждения земельных участков при приватизации зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости. Их отчуждение осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом [25] .

Запрет на приватизацию установлен в ст. 95 ЗК РФ применительно к земельным участкам в границах государственных заповедников и национальных парков. В соответствии с ч. 12 ст. 85 земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

§ 3. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем здания, строения и сооружения

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права [26] . Она появилась лишь в Законе о собственности в РСФСР, а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в ст. 129 и 130 ГК РФ.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в ст. 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т. д. Такой объект представляет собой единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения также должны быть признаны сложной вещью, так как части, ее составляющие, разнородны – земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

недвижимого имущества как имущества, отделение которого от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению;

делимой вещи, так как возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;