Земля. Справочник собственника и арендатора

сложной вещи, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь;

принадлежности к земле, так как связаны с ней общим целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Земельный участок с находящимися на нем сооружениями признается делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, так как сооружения без земли не только потеряют свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

По общему правилу собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Данное правило призвано гарантировать собственнику недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, а также государственному или муниципальному образованию, предоставление этим лицом либо государственным или муниципальным образованием собственнику недвижимости права пользования земельным участком под эту недвижимость.

Устанавливая такую норму права, законодатель исходит из того, что земельный участок не был ранее предоставлен в установленном законом порядке собственнику зданий и сооружений для их строительства, а такое строительство осуществлялось с разрешения собственника земельного участка, т. е. лицо, которому принадлежал земельный участок, либо соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления выдали разрешение на строительство, но не оформили предварительного предоставления земельного участка в соответствии с действующим законодательством, а строительство здания и сооружения проводилось в соответствии с требованиями п. 6 ст. 53 ЗК РФ.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Если прежний собственник недвижимости имел право пользования земельным участком, принадлежащим иному лицу, то новый собственник недвижимости может использовать данный земельный участок на тех же правовых основаниях, что и прежний собственник недвижимости. Если прежнему собственнику недвижимости было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта на чужом земельном участке, то это разрешение сохраняет свою юридическую силу и для нового собственника. Если земельный участок был передан прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного или срочного пользования (аренды либо безвозмездного срочного пользования), то в этом случае заключается новый договор, подлежащий государственной регистрации.

Если прежний собственник недвижимости имел земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности на указанных выше правах, то при переходе земельного участка или прав на него к новому собственнику недвижимости в порядке, установленном земельным законодательством, соответствующие права подлежат государственной регистрации с выдачей новому собственнику недвижимости свидетельства о регистрации, удостоверяющего его права на земельный участок.

Таким образом, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.