Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы

● Неутешительные перспективы российского рынка недвижимости. Конца и края не видно плохим новостям в геополитике и мировой экономике, что напрямую влияет на наш рынок, хотя он всегда развивается по синусоиде – то вверх, то вниз. Но в последнее время «низ» очень уж затянулся, и положительных прогнозов на ближайшее будущее мало. Хотя чем глубже и дольше падение, тем активнее будет рост.

Считай сколько

Сдача недвижимости в аренду не приносит золотых гор, она вполне сравнима по доходности с банковскими депозитами или вложениями в консервативные ценные бумаги. Разные виды недвижимости приносят различный доход. Самая слабая отдача от жилой недвижимости – квартир и загородных домов, зато сдать их проще, чем нежилые помещения, следовательно, и простаивать они не будут. Ставка колеблется от 3 до 6 % годовых, при эксклюзивности и востребованности объекта может достигать 8 %.

Эффективность можно увеличить, если перейти на посуточную сдачу, но не каждый объект для этого подходит. В данном случае на первое место выходит расположение: квартира должна находиться в центре, чтобы остановившийся в ней турист мог пешком обойти все достопримечательности города. Еще в Москве пользуется спросом деловой район Сити: здесь останавливается много людей бизнеса, поэтому и ставки высоки. Фактически посуточная аренда составляет конкуренцию отелям. И требования у клиентов специфические: они ожидают, что качество ремонта, дизайна и сервиса будет соответствующим. Если вы способны все это обеспечить, то доходность может достигать 12–14 %.

Что и говорить, самому заниматься сдачей в посуточную аренду сложно, хлопотно: надо выстраивать отношения со специализированными сайтами бронирования, все время быть на связи с гостями, встречать их и провожать, разбираться с возникающими проблемами – не все способны с этим справиться. Помочь могут специализированные компании, но их комиссия достаточно высока – в районе 20 % от дохода. Этот бизнес достаточно сложный, и вряд ли вы будете такой компанией до конца довольны.

Но есть люди, которым очень нравится такой «гостиничный» бизнес, они получают от этого удовольствие. Одна моя знакомая имеет несколько квартир и еще какое-то количество снимает на длительный срок, а сдает все посуточно. Она и хозяйка, и консьержка, и ресепшен в одном лице. Получает удовольствие от знакомства с новыми людьми, заботы о них, и даже проблемы приносят ей радость. Единственное, что ей не нравится, это когда клиенты предъявляют надуманные необоснованные претензии. Часто это происходит от общего негативного настроя человека.

В такой работе случается много забавных либо досадных событий. Однажды в квартиру, где жили гости, стал ломиться нетрезвый сосед с другого этажа. Сначала он пытался открыть дверь своим ключом, а потом начал звонить и стучать, требуя, чтобы жена открыла ему дверь. Вообще-то он милейший человек, никогда с ним ничего подобного не происходило, и на следующий день он очень сильно извинялся и смущался. И хотя вся история длилась не более пяти минут и была достаточно комична, гости оставили на сайте-агрегаторе жуткий комментарий о том, что в квартиру ломились гангстеры. Из-за этого отзыва на несколько месяцев аренда этой квартиры значительно снизилась, потенциальные клиенты выбирали другие варианты.

Безусловно, финансовая выгода от сдачи коммерческой недвижимости больше. Офис приносит около 10 % годовых, а торговое помещение даже до 15 %. Некоторые предпочитают владеть именно коммерческой недвижимостью, считая, что отношения с компаниями выстроить проще, чем с физическим лицом. И помещение может быть большого размера, приносить значительную прибыль по одному договору, бóльшую, чем квартира или дом. Очень богатым людям (с состоянием больше 20 млн долларов) я рекомендую сдавать именно такие объекты, чтобы не заниматься «мелочёвкой» и не утонуть в обилии требований клиентов. Но для большинства все-таки сдавать жилые объекты менее рискованно.

С 2008 года рынок коммерческой недвижимости сталкивается с серьезными проблемами. Количество компаний – потенциальных арендаторов не увеличивается, на рынке происходит множество банкротств, и все это сказывается на ликвидности объекта. Если арендатор решил по той или иной причине съехать, вам не скоро удастся найти другого. В этом случае вас ожидает длительный период простоя помещения и, соответственно, падение доходности.