Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы

История со сносом торговых павильонов у станций московского метро прошумела на весь мир. Если помните, при мэре Лужкове почти все самые лучшие места были отданы под торговлю и вокруг станций метрополитена практически существовали рынки – без какой-либо архитектурной идеи, нарушая все эстетические каноны, главное – деньги. Легкие и не очень конструкции были установлены вопреки существующим правилам, но на них были оформлены положенные документы и получены законные свидетельства о собственности. Клиентов в этих местах с утра до ночи было огромное количество, торговля шла бойко, ставки аренды – запредельные. И так продолжалось более 10 лет, пока не поменялся мэр города.

Новая власть решила провести кардинальные изменения. Процесс переговоров и разбирательств тянулся долго, а закончилось все в одну ночь. Неожиданно в темноте к торговым павильонам в разных районах Москвы одновременно подъехали экскаваторы и за несколько часов превратили все эти сверхприбыльные объекты недвижимости в горы строительного мусора.

Один мой приятель владел пятью павильонами и получал с них хороший доход. Он их не строил, не платил взяток и ничего незаконного не делал, купил их совершенно легально на вторичном рынке по высокой стоимости с целью получать регулярный законный доход. Из пяти объектов четыре были уничтожены в ту ночь. Пятый ему оставили из жалости (как он потом мне рассказывал), понимая, что он не виноват и надо хоть в чем-то пойти навстречу.

Мой приятель Эдуард уже 18 лет владеет в Москве офисом площадью 400 кв. м возле станции метро «Автозаводская». Это недалеко от центра, район, где со времен перестройки офисы всегда были востребованы. В первые годы он сдавал его одной и той же компании, продлевая договор с ежегодным повышением цены. Но около 10 лет назад по соседству началось активное строительство бизнес-центров. За несколько лет возвели несколько десятков тысяч квадратных метров новых офисов с современной архитектурой и со всеми удобствами.

У Эдуарда начались проблемы: арендатор съехал в новый бизнес-центр, где ставка оказалась значительно ниже. Первое время Эдуард пытался сдать офис по той же стоимости, что и раньше, но тщетно. Затем он начал отслеживать все предложения конкурентов, чтобы сдать подешевле, но целиком помещение никто не хотел снимать. Ему пришлось сдавать офис по частям, теряя плату за общие места пользования – коридор и туалеты. Один арендатор снял относительно большую площадь – 150 кв. м, а остальные помещения пришлось сдавать по комнатам площадью от 20 до 50 кв. м и по ценам ниже, чем в новых бизнес-центрах. А еще теперь Эдуарду приходится намного больше заниматься управлением, ведь с десятком арендаторов и проблем приходится решать значительно больше, чем с одним.

Предприимчивые люди продолжают искать новые возможности даже на таком развитом рынке, как рынок торговых помещений. Один мой клиент в последние годы скупает квартиры на первых этажах жилых домов в городах Подмосковья. Предварительно он проводит замеры пешеходного трафика: если количество потенциальных покупателей достаточное по меркам сетевых магазинов (а он знает эти стандарты), то квартира покупается и оформляется как нежилое помещение. Молодец, открыл новую нишу, хотя и временную.

За последние 10 лет я не приобрел ни одного коммерческого помещения, зато купил несколько жилых, а от части коммерческих избавился – именно для того, чтобы уменьшить риски и проблемы, перечисленные выше. Но тем не менее что-то я себе еще оставил для баланса портфеля. И вам советую бóльшую часть иметь в жилых объектах, но не все. Меньшую вложить в коммерческую недвижимость, но с правильным расположением и хорошей перспективой.