Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы

Знакомый застройщик очень быстро распродал комплекс апартаментов в самом центре Москвы именно под такой формат – совмещение офисов и жилья. Было три категории покупателей: первые, кто покупал апартаменты под офис, вторые – как квартиры для сдачи в аренду, третьи – для совмещения этих форматов. И все покупатели были довольны возможностью гибкого использования помещений. Они понимали, что рыночная ситуация может измениться: например, сегодня востребованы квартиры, а завтра потребуются офисы. Такой подход уменьшает риски вложений.

Получается, что если вы приобретаете недвижимость для коммерческих целей, для дальнейшей сдачи в аренду, то вам, скорее всего, будет выгоднее купить апартаменты, а не квартиру. Если же недвижимость покупается для собственного проживания с семьей и это единственное ваше жилье, то я бы рекомендовал приобрести квартиру.

Новострой вступает в бой

Многие используют недвижимость не только как способ сохранения средств или получения арендного дохода, но и для того, чтобы значительно и быстро увеличить свой капитал, заработать сверхприбыль, – примеров множество. Как и любая предпринимательская деятельность, это рискованное занятие, но, как известно, кто не рискует, тот не пьет шампанское.

Способов приложить свои таланты в этой сфере множество: строительство и реконструкция, перепрофилирование, новое позиционирование объекта на рынке. Но самым простым и распространенным способом дополнительного заработка является покупка новостроек на раннем этапе строительства. Все предельно просто: покупаешь дешево, продаешь дорого. Этот способ подходит всем, и людям с небольшими накоплениями (ведь можно использовать рассрочку или ипотеку либо совместить их), и неспециалистам, которые почти ничего в рынке не понимают. Только надо проконсультироваться с доверенным экспертом.

Но если бы все было так просто, все были бы богаты, здоровы и счастливы и не существовало бы сотен тысяч обманутых дольщиков и людей, которые не могут расплатиться с долгами.

Внимание на пузыри

Пузырь на рынке недвижимости надувается из-за того, что множество людей бросаются покупать недвижимость – как правило, квартиры в новостройках в кредит для перепродажи, чтобы заработать на росте стоимости. Вначале, в первые годы, все идет как по маслу, рынок растет, деньги сыплются в карманы. Но в какой-то момент цены останавливаются, а потом начинают резко падать. Люди перестают покупать недвижимость, ожидая дальнейшего падения, и цена опускается все ниже и ниже…

Те, кто купил жилье на свои деньги, могут просто переждать несколько лет, пока цены не начнут расти. А рост обязательно произойдет, только неизвестно, когда и насколько вырастет цена. Но те, кто покупал в кредит, теряют недвижимость и еще остаются должны банку крупные суммы: ведь продать пришлось значительно дешевле, чем покупали, и полученные деньги даже не покрыли кредит, а еще накопились штрафы и капают пени.

Так произошло в Японии в начале 1990-х. Очень многие японцы брали ипотеку и покупали квартиры для перепродажи – пожалуй, это был самый серьезный кризис недвижимости в мире. Страна не может оправиться от него до сих пор, стагнация японской экономики продолжается все эти годы.

Этот жуткий кризис был связан не только с недвижимостью, но и с пузырем на фондовом рынке. Катастрофе предшествовали десятилетия устойчивого роста. Начиная с 1960-х и по 1980-е годы японская экономика демонстрировала один из самых высоких в мире темпов роста, в среднем 8 % в год. Цены росли на всё: недвижимость, ценные бумаги. Почти все японцы вкладывали сбережения в недвижимость, покупали по несколько квартир, перепродавали их, брали под это кредиты.

С 1970-х по 1980-е годы цены на землю в стране выросли почти на 200 %, особенно в крупных городах. За следующее десятилетие японская земля подорожала еще более чем на 100 %, а стоимость акций японских компаний росла почти на 30 % в год. В итоге в стране разразился финансовый кризис, обрушились фондовые индексы, и это повлекло за собой бесчисленное количество банкротств.

По подсчетам экспертов, в то время объем так называемых плохих долгов (тех, которые вряд ли будут возвращены) вырос до 1 трлн долларов. Японский рынок недвижимости обрушился: за первый год цены снизились на 30–40 %, за второй – еще на 20 %. Цены продолжали падать вплоть до середины 2000-х, но до начала столетия все равно оставались самыми высокими в мире.

Цена самой дорогой недвижимости в центральном торговом и деловом квартале Гиндза в 2004 году составляла всего 1 % по сравнению с 1989 годом. Падение в 100 раз! А в среднем по стране цены снизились за 15 лет более чем в 10 раз! До этого они были сильно перегреты даже по сегодняшним меркам: 1 кв. м недвижимости в квартале Гиндза стоил около 1 млн долларов! А в других районах Токио – около 100 000 долларов. Зато сейчас цены примерно такие же, как в других крупных мировых мегаполисах – Лондон или Нью-Йорк.