Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Но хватит лирики, займемся практикой. Лучшим инструментом для этого будет покупка и продажа новостроек. Новостройкой считается любая недвижимость, на которую не получено право собственности. Иначе говоря, если дом достроен и уже числится вашей собственностью, он перестает быть новостройкой и будет считаться вторичным рынком жилья, даже если там еще никто не жил. Напрашивается аналогия с новенькой машиной, которая успела покинуть автосалон, хотя недвижимость не теряет свою цену так резко, — наоборот, дорожает после получения права собственности.

Мы будем работать по схеме покупки недвижимости на начальном этапе строительства. Почему вообще застройщики продают квартиры дешевле, ведь можно взять больше кредитов в банке, построить на эти деньги и заработать на прибыли? Во-первых, не так просто получить в банке всю необходимую для строительства сумму. Во-вторых, продавать квартиры в начале строительства удобно, потому что снижаются затраты на кредитование, уже получена прибыль, а также можно начать новое строительство.

Жилая недвижимость может быть четырех типов:

• квартира в многоквартирном доме — стандартный вариант; такие новостройки возводятся согласно Федеральному закону № 214 (почитайте его на досуге), что защищает вас от обмана со стороны застройщика;

• таунхаусы — тоже могут строиться по ФЗ-214, что снижает ваши риски; собственность на землю также будет долевая, отдельного земельного участка у вас не будет;

• коттеджи и загородные дома — это индивидуальная недвижимость и не предусматривает долевого участия, поэтому не защищена ФЗ-214; земля под домом будет ваша, но с застройщиком вы остаетесь один на одни;

• апартаменты — на самом деле это нежилое помещение, там нельзя прописаться; продаются в различных бизнес-центрах и других коммерческих зданиях; нам такие объекты пока интересны, потому что, как правило, это недвижимость премиум-класса.

Мы с вами будем работать в основном с многоквартирными домами, поскольку их в принципе больше (шире выбор объектов), они более ликвидны (спрос выше) и по ним есть четкая и отлаженная система работы без больших сюрпризов. Многоквартирные дома по типу постройки бывают:

• панельные — типовая застройка из панельных блоков; такие дома строятся быстрее, собираются по принципу детского конструктора, стоимость таких домов ниже; есть неровности в стенах, возможны щели, теплоизоляция хуже, но при хорошем отоплении это не будет заметно;

• монолитные — такие дома заливают бетоном в опалубку, у них нет усадки, ровные стены и лучшая теплоизоляция; еще эти дома называют монолитно-кирпичными, так как часть фасада и стен делают из кирпича;

• блочные — имеют все преимущества монолитных домов, но в дополнение ко всему там возможна свободная планировка внутри квартиры.

По возрастанию цены идут панельные, монолитные и блочные дома. Сейчас чаще всего новостройки бывают монолитного типа, реже встречаются панельные дома. Хотя застройщики уверяют, что теперь у них современные, качественные панельные дома, но конечная стоимость панельных домов все равно будет немного ниже монолитных. Блочные дома выигрывают за счет возможности свободной планировки, такое жилье обычно уже не относят к экономклассу.

Новостройки бывают экономкласса, комфорткласса, бизнес-класса и класса люкс. Мы будем работать с первыми двумя категориями. Дома бизнес-класса и класса люкс продать намного сложнее, особенно в кризисные периоды, да и цены на них могут падать значительно резче, чем на здания экономкласса.

Следует выбирать недвижимость согласно параметрам жилого комплекса, в котором она строится, и по наличию инфраструктуры, имеющейся у данного объекта. Застройка может быть:

• точечная — строительство одного дома в готовом районе, в котором уже есть вся необходимая инфраструктура; это лучший вариант застройки — такие дома разлетаются как горячие пирожки; поскольку рядом уже имеется вся необходимая инфраструктура, у таких домов нет прямых конкурентов поблизости, что сильно повышает ликвидность;

• застройка мини-квартала — это строительство 2–5 домов рядом с готовой уже инфраструктурой больших микрорайонов; это тоже хороший вариант, так как уже готова инфраструктура и конкурентов будет немного, а значит, квартиру будет проще продать;

• комплексное освоение территории (КОТ) — это застройка огромных микрорайонов, в которых, как правило, еще нет готовой инфраструктуры; таковую (детские сады, школы, торговые центры) обычно достраивают в последнюю очередь; здания на таких масштабных площадках обычно сдаются очередями — по 5–6 домов; покупать новостройки с целью перепродажи в подобных объектах можно только до третьей очереди, далее в этом районе предложение квартир на рынке недвижимости будет выше спроса, скорее всего, а значит, и цены окажутся ниже, и ваша прибыль меньше.

Строительство недвижимости проходит через следующие этапы:

• покупка или аренда земли под строительство;

• получение разрешительной документации;

• старт продаж, нулевой цикл;

• начало строительства;

• аккредитация у банков ипотеки;

• завершение строительства;