Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

• сдача дома государственной комиссии;

• подписание акта приемки-передачи квартиры собственнику;

• выдача ключей;

• получение собственности на квартиру.

Обратите внимание, что после подписания акта приемки квартиры и до момента оформления собственности у нас нет законной возможности продать квартиру, а это значит простой по времени примерно на 6 месяцев. Поэтому выгодно продавать квартиру по переуступке прав требования, согласно договору долевого участия (ДДУ), до подписания акта приемки квартиры.

Ситуация на рынке недвижимости

В 2014 году ситуация на рынке недвижимости ухудшилась, но не так критично, как могло быть. Государство субсидирует ипотеку в строящихся домах, поэтому спрос на рынке новостроек упал, но не катастрофически, падение было примерно 10 %. Строить при этом стали тоже на 10 % меньше, поэтому рынок сейчас в балансе.

Большинство игроков на рынке заняли выжидательную позицию. Они ждут стабилизации курса рубля и стоимости нефти. Скорее всего, ждать осталось уже недолго, дешевле недвижимость не станет, тем более в рублях. Вероятно, в 2017 году будет оптимальное время для покупки недвижимости при выполнении нескольких условий. Будет ясна политика Трампа на посту президента США. Если он решит развивать внутреннюю добычу сланцевой нефти в США, то она, как это ни удивительно, начнет расти. Ее добыча невыгодна при цене ниже $50 за баррель, а как мы уже знаем, цены назначаются, а не зависят от рынка. Тогда будут стабилизация и, возможно, небольшое укрепление курса рубля.

Если эти события произойдут своевременно, цены на нефть двинутся вверх, у инвесторов появится желание вкладывать, и появится спрос на рынке недвижимости. Надо сказать, что нефть всегда являлась опережающим индикатором для цен на недвижимость. Сравните движения стоимости нефти и недвижимости на графиках ниже.

Похожи, правда? Аналитику по недвижимости рекомендую смотреть на сайте http://www.irn.ru/, там можно найти много интересных графиков для анализа стоимости недвижимости. Давайте заодно посмотрим, как менялись цены в рублях:

А это стоимость крупным планом за последние 3 года:

Какие выводы мы можем из этого сделать? Недвижимость сильно потеряла в стоимости относительно доллара. Пока на рынке не наступит стабильность, инвесторы будут держать свой капитал в долларах и не станут инвестировать в недвижимость, просто потому что это невыгодно. Мы сейчас говорим не про квалифицированных инвесторов, а про типичных бизнесменов средней руки, ничего не смыслящих в инвестициях. Однако у них есть деньги, и им проще купить недвижимость, потому что на фондовом рынке у нас действует куча мошенников и дилетантов.

Также мы видим, что цены на недвижимость в рублях остаются на том же уровне, что и до кризиса, обвала рубля. При нормальной ситуации в экономике этот актив пойдет в рост. То есть мы имеем дело с хорошей возможностью, какую рассматривали в активных инвестициях.

Стоит отметить хорошую работу наших властей, которые в непростой ситуации не позволили рынку недвижимости совсем рухнуть. Они стимулировали ипотечные займы и не дали поднять по ним ставку даже при резком повышении ставки рефинансирования. Во время кризиса ставки по ипотеке держались в районе 12 %, сейчас немного снизились до 11 %, тогда как ставка ЦБ поднималась до 17 %. Если бы вслед за ней росла ипотека, это прикончило бы наш рынок.

Более 40 % сделок с недвижимостью в России сейчас проходит с использованием ипотечных займов, по новостройкам этот процент еще выше. Так что своевременные меры позволили сохранить рынок. Хотя там сейчас спад, но все нормальные застройщики смогли выжить и достраивают свои объекты. Как выбирать застройщиков, мы узнаем чуть позже.

Так выглядит изменение цены в зависимости от типа дома и класса объекта недвижимости. Заодно посмотрите, какая разница в стоимости.

А вот разница в динамике цен между вторичным рынком и новостройками. По графику наверху видно, что новостройки идут куда лучше и в кризис даже подросли, а вот динамика вторичного жилья оставляет желать лучшего. Рынок вторичного жилья сейчас в состоянии ожидания, там меньше льготных кредитов, поэтому стагнация рынка очевидна.

Давайте отметим основные тенденции и выводы:

• бо́льшим спросом пользуются квартиры эконом-класса;

• наиболее актуальны квартиры меньшего метража, особенно студии;

• более 40 % сделок проходят с привлечением ипотеки;

• государство вовремя поддержало первичный рынок недвижимости;

• отсюда: спрос на первичном рынке выше, чем на вторичном;

• ужесточение законодательной базы в пользу покупателей квартир;

• нужно брать объекты с меньшей конкуренцией к моменту постройки;

• чем меньше в здании этажей, тем лучше;

• очень важны транспортная доступность и инфраструктура объекта.