Хрестоматия альтернативного разрешения споров

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений от 02.12.2002 года Согласно п. 7.1 договора установлен срок аренды — 11 месяцев с момента подписания договора. Пунктом 7.1.2 договора предусмотрено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит об изменении его условий либо расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

По мнению истца, договор действует до настоящего времени, так как ответчик продолжает пользоваться помещением. В нарушение условий договора о ежемесячном перечислении арендной платы сумма арендной платы не была уплачена ответчиком за весь период действия договора. На неоднократные требования истца уплатить пени за неуплату арендной платы ответчик, ссылаясь на временные финансовые трудности, обещал погасить задолженность, как только появятся денежные средства в результате осуществляемой ответчиком деятельности по санаторно-курортному лечению.

Учитывая изложенное, истец просил взыскать с ответчика пени в связи с просрочкой платежей по арендной плате за тот период, за который решением Третейского суда от 30.03.2006 года по делу № 3/2006 была взыскана задолженность по арендной плате, а именно с 05.12.2002 по 05.02.2006 года в сумме 163 223 446 руб.

В отзыве на иск ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на несоразмерность его требований в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Ответчик также заявил, что до момента обращения истца с иском к нему он не знал о существовании договора аренды и не мог предполагать о наличии своих обязательств по оплате аренды.

В заседании Третейского суда ответчик заявил, что договор аренды от 02.12.2002 года между истцом и ответчиком на момент рассмотрения спора прекратил свое действие в связи с тем, что истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации, представив в подтверждение копию договора купли-продажи здания между истцом и этой организацией. Ответчик сослался также на письмо, в котором новый собственник информирует ответчика о смене собственника здания, истечении срока договора аренды от 02.12.2002 года и оплате в его адрес задолженности по договору, образовавшейся за июль-сентябрь 2006 года.

Истец подтвердил, что действительно в настоящее время он не является собственником здания в связи с его продажей. В связи с этим заявил ходатайство об изменении периода начисления пени по договору аренды с октября 2003 года по 30.03.2006 года и уменьшении суммы пени за просрочку платежей до 126 365 475 руб.

Изучив материалы дела и выслушав объяснения представителей сторон, Третейский суд пришел к следующим выводам в отношении действительности прав истца по договору аренды.

Между сторонами 02.12.2002 года заключен договор аренды, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение — здание площадью 2 600,7 кв.м. Помещение было передано в пользование согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 02.12.2002 года.

На момент рассмотрения спора указанный договор прекратил свое действие. В соответствии с представленной ответчиком копией договора купли-продажи истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации. Представленная копия договора содержала отметку о государственной регистрации указанного договора — 29.06.2006 года. Наличие и действительность указанного договора купли-продажи были подтверждены представителем истца.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ после государственной регистрации Договора купли-продажи здания, в котором ответчик арендовал помещения, оно перешло в собственность другой организации, и с этого момента произошла предусмотренная главой 24 ГК РФ перемена лиц в обязательстве — вместо истца стороной договора аренды с ответчиком стал новый собственник. Это подтверждается и представленным ответчиком письмом нового собственника, в котором он просит ответчика оплатить ему аренду за июль-сентябрь 2006 года, а также уведомляет о прекращении договора аренды в будущем, т. е. действует как сторона-арендодатель в отношениях с арендатором (ответчиком).

Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи здания ответчик использовал предоставленное ему в аренду здание по договору с прежним собственником — истцом и обязан был своевременно и в полном размере платить ему арендную плату и нести предусмотренную договором ответственность за неисполнение этого обязательства, в том числе в виде уплаты пени.

Третейский суд принял во внимание и то, что представителем ответчика не оспаривается фактическое использование спорного помещения ответчиком в период, когда истец являлся собственником здания.

В подтверждение действительности прав на момент заключения договора и в спорном периоде истец представил свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на помещение от 28.11.2002 года.