Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

• 3 года в случае перехода недвижимости по наследству или в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, признаваемых таковыми по Семейному Кодексу1 (в данной связи «членами семьи»2 будут считаться супруг/супруга, дети и родители, а «близкими родственниками» – родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры; в то время как перечень «близких родственников» применительно к купле-продаже иной); по договору пожизненного содержания (ренты); в порядке приватизации;

• 5 лет в остальных случаях (то есть по договору купли-продажи, в порядке дарения от лица, не являющегося близким родственником, по решению суда и т.д.).

Примечание: здесь необходимо сделать оговорку о забавном разночтении применительно к наследованию. Формулировка НК РФ в ст. 217.1, в частности, определяет трехлетний срок владения, если «право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». С точки зрения русского языка здесь возможны две трактовки. Первая – когда льготный срок по наследованию предполагается изолированно от степени родства наследодателя. Вторая – когда слова «в порядке наследования или по договору дарения» являются единой конструкцией по отношению к дальнейшему уточнению «от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». Юристы трактуют эту норму обоими способами и на форумах в ответах юристов вы найдете оба варианта. Я склонна трактовать факт наследства как достаточное основание для трехлетнего льготного срока владения безотносительно степени родства наследника и наследодателя и опираюсь при этом на два момента. Первый и основной – разъяснения Минфина при ответах на вопросы налогоплательщиков, когда относительно наследства нет уточнений о степени родства. Например, цитата из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648: «В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года». Вы видите здесь где-либо указание на степень родства? Я – нет.

Второй момент вытекает из порядка налогообложения по факту наследования или дарения безотносительно дальнейшей продажи унаследованного или подаренного имущества. Так, одаряемый должен заплатить 13%-ный НДФЛ, если даритель не приходится ему близким родственником. А если имущество подарено близким родственником или унаследовано от кого угодно (в том числе от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником) – одаряемый или наследник не платят НДФЛ по факту вступления во владение. Здесь вполне логично провести параллели и со сроком владения.

Далее. Несмотря на прямые законодательные нормы о применении разделения по срокам только для объектов недвижимости, которые продаются, будучи приобретенными после 1 января 2016 года, Минфин дополнительно выпустил письмо от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050, в котором до сведения инспекций доведено, что «при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 Кодекса Законом № 382-ФЗ». Данное письмо было выпущено в связи с массовым некорректным консультированием налогоплательщиков о том, что при продаже любой недвижимости после 2016 года действуют новые правила.