Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

С учетом текучки сотрудников в отделах камеральных проверок физлиц вновь принимаемые на работу сотрудники через некоторое время службы знают, что купленная недвижимость при ее продаже до истечения 5-летнего срока владения облагается налогом, а особо продвинутые знают, что эта норма действует с 2016 года. К сожалению, вас могут проконсультировать, что, если вы продаете в 2019 году квартиру, купленную в 2015 году, то доход от ее продажи облагается НДФЛ, поскольку не истек 5-летний срок владения. Хотя для квартиры, купленной в 2015 году, действует 3-летний срок владения для свободной продажи без декларирования доходов. До конца 2020 года с точки зрения сроков владения для безналоговой продажи (и сумм расчета дохода – но об этом ниже) действуют двойные правила: одни – для недвижимости, которая продается, будучи купленной до 2016 года, другие – для недвижимости, которая продается, будучи купленной начиная с 2016 года. В принципе ваша задача – знать, что в 2019 и 2020 году вы можете без уплаты налога продать недвижимость, которая по любым основаниям перешла в вашу собственность до конца 2015 года.

Важное уточнение: срок владения недвижимостью далеко не всегда отсчитывается с момента перерегистрации права собственности (об этом подробно поговорим дальше), хотя в налоговую инспекцию данные из Росреестра поступают именно в связи с перерегистрациями прав. В случаях, когда срок владения отсчитывается иначе или если у инспектора есть неопределенность по порядку отнесения сделки к 3-х или 5-летнему сроку владения, то в налоговую инспекцию при запросе ими декларации достаточно будет представить подтверждающие документы, которые снимут вопрос подачи декларации.

Примеры:

• Если вам в 2016 году по договору дарения перешла квартира от близкого родственника (например, от матери), то в 2020 году уже истечет трехлетний срок владения, но не истечет 5-летний. Для того, чтобы подтвердить отсутствие необходимости подачи декларации и уплаты налога в случае продажи этой квартиры в 2020 году, достаточно представить свидетельство о рождении и договор дарения.

• Если вы унаследовали квартиру, то в общем случае срок владения отсчитывается с момента смерти наследодателя. Таким образом, с момента смерти наследодателя уже может миновать 3 года, а с момента перерегистрации права собственности – нет. Тогда надо будет представить свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и т.п.

Второй вариант отсутствия обязанности по уплате НДФЛ – когда по факту сделки не возникает налогооблагаемого дохода, хотя срок для безналоговой продажи еще не наступил. В этом случае потребуется подать «нулевую» декларацию (то есть 0 налога к уплате). За неподачу «нулевой» декларации предусмотрен штраф в размере 1000 рублей.

Отсчет срока владения недвижимостью в зависимости от оснований перехода прав собственности (покупка, наследование, раздел имущества, изменение доли, выдел объекта и другие)

Как было указано выше, не всегда срок владения объектом недвижимости отсчитывается с момента регистрации права в Росреестре.

Ниже приведены разные ситуации со ссылками на соответствующие разъяснения. Разъяснения (реквизиты соответствующих писем) приводятся выборочно, поскольку по одному и тому же вопросу могут существовать десятки аналогичных писем.

• Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке

Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности. Нюанс: момент подписания акта приема-передачи в случае «первички» является отправной точкой для получения имущественного налогового вычета по факту покупки квартиры, но не отправной точкой для отсчета срока владения. Многие до сих пор смешивают эти факторы воедино.

• Переход в порядке дарения

Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности.

• При изменении размера доли в собственности на квартиру

Здесь существует сразу три подхода.