От французской революции конца XVIII века до Первой Мировой Войны

Большой интерес к земельной собственности проявляла буржуазия — богатые купцы, ростовщики, организаторы промышленного производства. Они вкладывали значительные средства в приобретение дворянских поместий (где это было возможно), вообще городской и сельской недвижимости главным образом по двум причинам — этической и экономической. В XVIII в. наличие поместья или большого городского дома являлось важным признаком высокого общественного статуса владельца. Правда, еще больше ценились древняя родословная и аристократический титул. Но у выходцев из незнатных семей, как правило, не было выбора. Земельная собственность представлялась им тем заветным ключиком, который открывал дверцу в высшее общество. Кроме того, земельная собственность ценилась как самая надежная форма капиталовложения. Благодаря высокой конъюнктуре, объяснявшейся относительно быстрым и стабильным темпом экономического роста на протяжении всего XVIII в., сельская и городская недвижимость постоянно росла в цене. Она была лучше защищена от колебаний рынка, чем движимое богатство. Наконец, в эпоху, когда отсутствовал дешевый банковский кредит, только под залог недвижимости и можно было получить крупный заем на относительно льготных условиях.

Всем указанным слоям общества противостояла городская беднота, в массе своей лишенная какой бы то ни было недвижимой собственности. Согласно представлениям того времени, она занимала низшую ступень в общественной иерархии. Средства к существованию беднота добывала работой по найму. Поэтому ее положение было весьма нестабильно и зависело от сезонных и циклических колебаний цен. В условиях часто повторяющихся кризисов дороговизны городская беднота выживала в значительной мере благодаря государственной и частной благотворительности.

Кризисы дороговизны, обусловленные недородом основных сельскохозяйственных культур, в особенности продовольственных, являлись следствием рутинного характера агротехники и агрикультуры большинства стран Европы. Примером тому является сохранившаяся во многих местностях, в особенности в Южной и Восточной Европе, весьма архаичная, унаследованная от средних веков система обработки земли — двуполье. Она заключалась в том, что в целях сохранения и восстановления естественного плодородия почвы постоянно засевалась лишь часть поля, а другая оставлялась под паром, иногда на длительное время. Там, где преобладали бедные почвы, например в Оверни (во Франции) и в Южной Италии, этот срок мог достигать нескольких лет. Следовательно, интенсивность использования земли при двуполье была низкой; значительная, иногда бóльшая, ее часть «не работала», т. е. не давала урожая.

Во многих местностях Европы в XVIII в. широкое распространение получила более совершенная система обработки земли — трехполье. При этой системе все пахотное поле делилось на три участка. Каждый из них первый год засевали яровыми культурами, второй — озимыми, а третий — оставляли под паром. В районах Франции, расположенных к северу от реки Луары, где преобладало трехполье, культуры чередовались следующим образом: первый год высевалась пшеница или рожь, второй — ячмень или овес, и после этого полю давали год отдохнуть. Трехполье способствовало более интенсивному использованию земли.

Однако рост сельскохозяйственного производства сдерживала его традиционная структура, сохранившаяся и при трехполье. Основной отраслью сельского хозяйства большинства стран Европы являлось растениеводство. Животноводство было развито слабо, за исключением местностей с бедными, малопригодными для выращивания сельскохозяйственных культур почвами, где был возможен выпас скота круглый год (в странах с мягким климатом). В таких регионах разводили обычно скот на шерсть. Главным препятствием развитию животноводства служил недостаток кормов. Поэтому в растениеводческих хозяйствах стремились обходиться минимумам животных, преимущественно тягловых, необходимых для обработки почвы. В самом растениеводстве преобладало производство продовольственных культур, главным образом зерновых, которые вплоть до распространения в середине XIX в. картофеля были основой питания широких слоев населения, в особенности бедного. Гораздо более скромное место занимали овощные и технические культуры (лен, конопля, в южных странах — виноград, оливки). При этом, учитывая трудности обмена между отдельными районами, расположенными вдали от морского побережья, судоходных рек или каналов, территориальная специализация сельского хозяйства была выражена слабо. В каждой местности производились по возможности все необходимые для жизни продукты — и продовольственные и технические. Это мешало земледельцам сосредоточить внимание и силы на производстве наиболее рентабельных культур, соответствовавших природно-климатическим условиям местности и трудовым навыкам работников. Не считаясь с затратами, земледельцы стремились прежде всего обеспечить себя запасами продовольствия. В результате производительность их труда, равно как и урожайность выращиваемых культур, оставалась низкой.