Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Перед тем, как осуществить указанный перевод, собственник жилого помещения должен знать следующее. В связи с изменением функционального назначения помещения, переводом его из группы жилых помещений в группу нежилых, меняется его правовой статус. Нужно отметить, что в ГК РФ кроме указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых в ст. 288 нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. С другой стороны в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1 нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Отсутствие правового режима нежилых помещений при том, что они признаны объектами недвижимости, вызывает неоднозначное отношение к данному вопросу и порождает споры и различные толкования. Является ли нежилое помещение только технической частью здания (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т. д., которые не могут быть самостоятельным объектом и являются вспомогательной частью общего имущества здания), или оно представляет собой самостоятельный объект недвижимости.

После перевода помещения из одной категории в другую к сделкам с ним будут применяться иные нормативные акты, его использование будет регламентироваться другими документами. Например, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. А в соответствии с ней договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Глава 3 ЖК РФ посвящена рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое, а также обратных действий. В указанной главе предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе.

В статье 22 ЖК РФ приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из них, можно говорить о следующих требованиях, которые должны быть соблюдены при указанном переводе:

– в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Или предусмотрен иной вариант – должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, по смыслу данной статьи необходимо указать на тот факт, что не может допускается перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;

– право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т. д.);

– перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ, при этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.

Для перевода нежилого помещения в жилое помещение установлены другие требования, а именно:

– оно должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, то есть не находится в ветхом или аварийном состоянии, а также в них не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания),

– должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям,

– право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).

При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.