Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления). Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Она подлежит применению и в случае проведения перепланировки при соответствующем переводе помещения.

Его подписанием подтверждается факт завершения указанных работ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, документом, подтверждающим окончание процесса перевода помещения и использования его в новом качестве (в случае отсутствия необходимости в проведении работ по переустройству, перепланировке, иных работ) является документ, в котором содержится решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе помещения. В случае если возникла необходимость в проведении указанных работ, таким документом, допускающим использование помещения в новом качестве, является акт приемочной комиссии.

После перевода помещения при его использование в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Ответственные лица обязаны соблюдать все перечисленные требования, применяемые в отношении недвижимости. В противном случае наступает ответственность, предусмотренная законодательством.

Например, в соответствии со ст. 7.22. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность при нарушении лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда. Объектом рассматриваемого правонарушения является жилой фонд и его сохранность, а непосредственным предметом посягательства – установленные правила по содержанию жилых домов, соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм.

В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и вариант отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе. Орган местного самоуправления вправе принять обоснованное решение о разрешении соответствующего перевода, либо об отказе в переводе.

В ст. 22 ЖК РФ перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается. Статья 24 ЖК РФ в свою очередь предусматривает основания для отказа в переводе. Данный перечень не может трактоваться расширительно, иные основания для отказа в переводе Кодексом не предусмотрены.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;

3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;

4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В указанном решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения, оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства.

В рамках рассмотрения вопросов смены целевого назначения помещения и перевода его из категории жилых в категорию нежилых помещений, несколько слов необходимо сказать о следующем.