Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Нередко партнеры по строительству дома (например, инвестор и застройщик) на каком-то этапе начинают конфликтовать. Обычно это происходит, когда строительство затягивается и его себестоимость возрастает, а партнеры предварительно не оговорили этот момент или, например, один из инвесторов решил выйти из проекта. В такой ситуации надо пересчитывать количество квартир на долю каждого участника. Тут-то и начинаются споры. Ситуация усугубляется, если инвестор, чья доля должна уменьшиться, уже продал квартиры из «старой» доли. Например, первоначально компания могла продать 15 квартир, а после пересмотра условий – только 10, но проданы уже все 15, и отдавать деньги за «лишние» реализованные квартиры компания не собирается. Застройщик, в свою очередь, считает квартиры «своими» и продает их еще раз, но уже другим покупателям. Таким образом одна и та же квартира оказывается проданной дважды. Двойные продажи случаются, даже если застройщик продает квартиры самостоятельно. Это, как правило, халатность застройщика, который плохо наладил учет продаж. Мошенничество, то есть намеренные двойные продажи, теперь редко встречается.

Если на одну и ту же квартиру претендуют два потенциальных владельца, решить, за кем она останется, может только суд. Но квартира достанется только одному покупателю. Второй претендент на жилье получит только деньги (их вернет застройщик по решению суда или добровольно), и индексация при этом не предусматривается. Однако за время строительства (иногда происходит несколько лет) цены на недвижимость растут, поэтому денег, которые застройщик вернет покупателю, на приобретение другой квартиры вряд ли хватит.

При покупке квартиры у субподрядчика опасностей больше. На строительном рынке известны случаи, когда субподрядные компании заключали договор с застройщиком, но своих обязательств не выполняли. Зато покупателям в доказательство своих прав на продажу нескольких квартир демонстрировали договоры и липовые акты о якобы выполненных работах. Поэтому для подстраховки лучше выяснить у застройщика, действительно ли субподрядчик имеет право продавать квартиры в доме.

Дольщики: обманутые и не очень

Почти в любом российском городе есть граждане, которых можно причислить к обманутым дольщикам. Это участники долевого строительства, чьи дома так и не были построены, и квартир они не получили. Первые обманутые дольщики появились в России примерно в 1993 году (время первого кризиса в строительной отрасли). Безусловно, часть людей была обманута сознательно, однако в большинстве случаев компании-застройщики не имели злого умысла. Чаще всего недостроенные дома – результат плохого менеджмента и последующего банкротства фирм.

Весной 2007 года Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46 % опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30 % – строителей и только 9 % полагают виноватыми самих дольщиков. Причем большинство считает, что государство должно пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26 % опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.

Государство пыталось защитить права дольщиков, выпустив в декабре 2004 года вместе с целым рядом законов (так называемый Жилищный пакет) закон о защите прав участников долевого строительства в многоквартирных домах – знаменитый ФЗ-214. Он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон не столько защищал права добросовестных приобретателей недвижимости, сколько притеснял застройщиков и открывал большие возможности для банков, позволяя им зарабатывать как на кредитовании застройщика, так и на последующем кредитовании дольщика. Этот закон ввел целый ряд ограничений в деятельность застройщиков. Теперь квартиры можно продавать только с определенного момента, заключать договор долевого участия – только по новым правилам (со штрафными санкциями: дольщик может не платить несколько месяцев, а застройщик обязан все делать вовремя), этот договор обязательно регистрировать и т. д. Поскольку в России строительство жилья в последние годы велось на средства дольщиков, а к закону полагалось принять 150 подзаконных актов, работать по нему было совершенно невозможно. Даже с принятыми поправками он и сегодня работает плохо. С одной стороны, государство до сих пор не отладило процедуру: в частности, не действует регистрация договоров долевого участия, не работают контролирующие органы, нет перечня их функций и т. д. С другой стороны, застройщики не смогли и не захотели переключиться на работу по новому закону. Давно изобретены схемы, по которым квартиру можно приобрести в обход договора долевого участия.

Схема 1. ЖСК одного дома

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) существуют в стране с конца 70-х годов. Схема обкатана и сомнений не вызывает. К тому же законодательство в этой сфере не изменилось.