Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Застройщик организует ЖСК только для одного дома (или жилого комплекса) лишь на период строительства. Как только пайщики кооператива получат право собственности на квартиры, они смогут выбирать: оставаться кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.

Оснований для отказа гражданам, желающим вступить в кооператив, у застройщика нет. Обычная практика – заявление, уплата вступительного взноса, который закладывается в стоимость будущей квартиры, внесение денег по индивидуальной схеме и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключен договор на продажу квартир в строящемся доме. Невостребованные квартиры останутся в собственности застройщика.

При такой схеме неизбежны дополнительные расходы: «спрятанная» в цену квадратного метра оплата услуг застройщика, а также официальные дополнительные взносы. Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, рассчитывать придется только на честность компании.

Схема 2. Векселя

Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Таким образом, застройщик получает деньги от НЕдольщика. Эти векселя служат залогом при заключении предварительного договора купли-продажи.

Обладатель векселей может (по завершении строительства) получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный) или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной и предполагаемой конечной стадии строительства – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена и не может меняться.

Поскольку вексель – безусловное обязательство, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Кроме этого, все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения (по закону!).

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Обычно частные инвесторы вкладывают векселя в покупку квартир в начале строительства и при полной оплате (в выгодный для себя момент) продают ее по договору переуступки и получают доход в виде разницы в ценах. При частичной оплате переуступку обычно нужно согласовывать с застройщиком. В любом случае возникает вопрос оперативности возврата своих денег.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, это существенно проще – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д. Минимальный доход инвестора определяется на момент вложения средств и равен доходности по векселям.

Держатель векселя получит выгоду в любом случае: погасит ли он векселя в течение или по окончании строительства или получит за них квартиру.

На спокойном рынке векселя выступают выгодным инструментом, достаточно близким к фондовому рынку. Они торгуются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Вексель на руках означает, что застройщик занял у вас денег, которые позже вернет с процентами. Наличие векселей не означает обязательств передать квартиру. Схема очевидно выгодна для спекуляций на строительном рынке. Приобретение жилья по этой схеме может оказаться дороже, чем по любой другой.

Схема 3. Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор (как утверждают застройщики), в отличие от договора долевого участия, прописан в Гражданском кодексе. Застройщики использовали этот способ и раньше, при строительстве бюджетных объектов, по которым финансирование осуществлялось не тогда, когда оно было необходимо, а тогда, когда бюджет выделял деньги.

По предварительному договору стороны (застройщик и инвестор) обязуются через определенное время после завершения строительства заключить договор купли-продажи, по которому инвестор получит квартиру (если, конечно, он ее оплатил).

В предварительном договоре указаны все характеристики будущей квартиры – адрес, этаж, метраж… В качестве приложения фигурирует схема оплаты.

Как и в долевом договоре, в предварительном договоре есть пункт о праве застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, здесь могут быть прописаны штрафные санкции и право застройщика увеличить цену.

Чтобы обезопасить себя, застройщик подчеркивает: покупатель должен сознавать, что заключает не долевой договор, а лишь предварительный, по которому он получает обязательства застройщика позже совершить сделку купли-продажи.