Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Схемы рассрочки напоминают ипотечные схемы на первичном рынке. Большинство программ кредитования покупателей квартир в строящихся домах действуют в рамках соглашений между конкретным застройщиком и конкретным банком. Мало того, квартиры по ипотечной схеме можно купить только на определенных объектах. Если застройщик предоставляет рассрочку, покупатель, как правило, может выбрать любую квартиру в любом строящемся доме этой компании. Однако банки запускают совместные программы только с теми застройщиками, в чьей финансовой состоятельности и обязательности они уверены, поскольку до окончания строительства именно застройщик гарантирует банкам, что клиенты расплатятся вовремя.

Первый взнос обязателен и при рассрочке, и в большинстве ипотечных программ банков. При этом и средний размер первого взноса при ипотечном кредитовании, и средний размер взноса на рассрочку составляет 30 %.

Самое большое неудобство в схеме рассрочки – нежелание большинства застройщиков менять ее ради удобства клиента. Например, они могут не принять первый взнос в 40 %, если в программе указано 30 %, или отказать в досрочном погашении долга. У банков мораторий на погашение тела кредита также существует, но, как правило, ограничивается первым годом.

Многие крупные строительные компании сегодня предоставляют клиенту право самостоятельно выбрать, воспользоваться ли ипотечной схемой, или решиться на рассрочку.

Условия рассрочки прописаны прямо в договоре долевого участия, справок о зарплате не требуется, и в период оформления договора стоимость квартиры не растет. Здесь выгода покупателя очевидна.

Заметно различаются сроки выплат в случае рассрочки и ипотеки. Если уплачено 30 % стоимости квартиры, оставшиеся 70 % можно выплачивать год-полтора (рассрочка), а можно – 25 лет (ипотека).

Цена ипотечного кредита сопоставима с ценой рассрочки. Каждый покупатель квартиры может сам выбрать, каким способом расчетов воспользоваться: необходимо учесть предстоящие доходы. Ясно, что для выплат по рассрочке необходимо ежемесячно иметь более серьезные суммы, чем при многолетнем ипотечном кредите.

Квартиру сдал – квартиру принял

Когда дом готов, покупатели квартир должны принять свое жилье у застройщика и подписать при этом акт приемки. Примерно 80 % квартир, которые участники долевого строительства принимают от застройщика, имеют дефекты или недоделки. Однако дольщики подписывают акты приема квартир, не требуя возврата денег, и лишь в исключительных случаях обращаются в суд.

Дефектов в квартире насчитывается (в среднем) на несколько тысяч долларов, и если оставить все как есть, дольщику придется устранять недоделки самому (причем еще до отделочных работ, поскольку некоторые недоделки не позволят их проводить). Впрочем, неспециалисту сложно найти огрехи строителей, а экспертов по приемке квартир в городе очень мало. Приемка квартиры специалистом занимает 1–3 часа, в запущенных случаях – целый день. Стоимость услуги – от 3000 рублей (приемка однокомнатной квартиры). Однако в 90 % случаев дольщики принимают готовое жилье от застройщика самостоятельно (в силу завышенного самомнения, вынужденно или по незнанию).

Передача квартир хозяевам начинается сразу после работы госкомиссии. Члены госкомиссии не обращают (да и не должны обращать) внимание на мелкие недоделки. Их задача – отыскать крупные, которые могут негативно повлиять на безопасность и работу инженерных систем всего дома. Госкомиссия дает застройщику 1–2 месяца на устранение недоделок, после чего застройщик официально приглашает покупателей принимать квартиры. Как правило, отдел продаж компании-застройщика пытается регулировать процесс и приглашает клиентов на разные дни (по графику). Если конфликта нет, приемка квартиры может уложиться в один час.

Процедура приемки и ее сроки прописаны в договоре между застройщиком и покупателем. Как правило, на нее отводится один месяц. В процедуре обязан участвовать представитель застройщика. Обычно в этой роли выступает мастер, работавший на стройплощадке, или прораб. Процедура проста и не требует присутствия юриста, зато желателен специалист-строитель, потому что мастер легко может убедить дольщика, будто дефекты – не дефекты вовсе, а так и было задумано. Специалист даст техническое заключение со ссылками на СНиПы и ГОСТы.

Еще лучше – пригласить поучаствовать в приемке мастера из бригады, которая будет вести в квартире чистовую отделку: он оценит ситуацию лучше, поскольку это – его фронт работ.

Условия приемки также описаны в договоре. Опытные застройщики могут составить договор так, что если клиент откажется подписать акт, то останется без квартиры, да еще и заплатит штраф.