Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Коттеджный поселок – собрание коттеджей, выполненных в едином стиле (по одной и той же технологии, одинаковой высоты или площади). Кроме единого архитектурного решения, поселок объединен общими инженерными сетями и объектами соцкультбыта. В основе проекта коттеджного поселка должна быть единая концепция, которой подчиняются архитектурные, технические и социальные решения. Как правило, такой поселок обнесен оградой и охраняется.

Коттеджные поселки занимают все большую долю в объеме предложений загородного рынка. В Ленинградской области их уже больше сотни, а объем коттеджного рынка оценивают примерно в 3000 объектов (всего на загородном рынке представлено 6000–7000 объектов). Спрос на коттеджи в организованных поселках есть, и пока он остается неудовлетворенным.

Коттеджные поселки условно делятся на три категории: элитные, бизнес-класса и класса «комфорт» (эконом-класс). Основной объем предложений (примерно 70 %) приходится на бизнес-класс (средний ценовой сегмент). На «комфорт» приходится не более 20 % предложений, а объем элитного предложения оценивается разными компаниями в 10–20 % (ценовое деление по категориям в разных компаниях может отличаться). Элитный сегмент близок к насыщению, а в самом дешевом сегменте спрос превышает предложение в 4–5 раз.

К дорогому сегменту (элит, люкс) можно отнести небольшую часть поселков с домами по цене от 800 тыс. долл., большинство из них расположены в Курортном и Выборгском районах Ленинградской области, а также в самом Петербурге. Земельные участки в этом сегменте очень различаются по площади: чем дальше от города поселок, тем больше надел. В ближайших пригородах размер участка не больше 15 соток, а на удалении можно рассчитывать на гектар.

Для строительства чаще всего используются традиционные материалы (дерево и кирпич).

Большое значение придается архитектурному облику коттеджа и всего поселка в целом. Поселок должен иметь гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадки на территории поселка; спортивный комплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет (в самом поселке или не далее 3 км от него), гипермаркеты должны располагаться на трассе, на подъездах к поселку или в скоплениях поселков.

Средний ценовой сегмент (бизнес-класс) предлагает коттеджи ценой до 500 тыс. долл. Четкой структуры этого сегмента нет. Все объекты, которые по тем или иным причинам не попали в элитный или эконом-класс, автоматически причисляются к бизнес-классу, поэтому поселки бизнес-класса могут быть предназначены как для постоянного, так и для сезонного проживания (дачные поселки).

Не существует определенных технологий строительства, характерных только для бизнес-класса, используется весь спектр материалов присутствующих на рынке: и каркас, и клееный брус, и ячеистый бетон. В отделке используются кирпич и керамогранит. Не обходится и без дешевых технологий: все технологии быстрого возведения сначала были опробованы в бизнес-класссе и только потом перешли в нижний ценовой сегмент.

Земельные участки, прирезанные к коттеджам бизнес-класса, в среднем составляют 15–18 соток (вдали от Петербурга можно встретить участки до 50 соток, вблизи – до 12).

Предоставляемые услуги должны быть в полном ассортименте, но не обязательно на территории самого поселка (объекты могут располагаться на расстоянии 10 км). Внутри тоже может быть магазин (сельпо советских времен с набором продуктов первой необходимости).

Жилье в поселках эконом-класса можно купить не дороже 250 тыс. долл. Земельные участки, как правило, бывают не более 8-10 соток. Только в дачном поселке площадь надела может достигать 25 соток (если поселок расположен далеко от города).

Технологии при возведении таких поселков используются самые разнообразные. Нерентабельным считается только строительство из кирпича. Все остальные в той или иной мере присутствуют (пальма первенства отдана быстровозводимым – каркасным – технологиям), причем это могут быть любые бетоны или производные дерева.

Дачные поселки. На смену садоводческим товариществам и прежним дачным партнерствам приходят дачные коттеджные поселки. Статус у них не изменился – дачные некоммерческие партнерства, однако теперь здесь строятся дома, в которых можно жить круглый год.

Дачные поселки располагаются не только на значительном (до 100 км) удалении от города, но и в ближних пригородах. От коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, их отличает только статус. Нередко застройщики организуют дачные поселения, если им достается земельный участок сельскохозяйственного назначения. Менять его статус хлопотно, дорого и долго, а дачи строить на таких землях можно.