Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Если гражданин получил участок под строительство, но не строит, государство может его наказать (в договоре аренды обязательно указаны условия, в том числе – срок строительства). Если срок нарушен, за невыполнение условий либо расторгают договор с арендатором, либо повышают арендные ставки. Избежать штрафа можно, если есть убедительная причина, по которой строительство не могло произойти. Штрафные санкции могут быть применены и при нарушении сроков строительства на участках, приобретенных в собственность (считается, что земля используется не по целевому назначению).

Построенный дом попадает в состав жилого фонда, в частный сектор.

Категории земель

Земли разделяют на категории в зависимости от целевого назначения:

1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для ведения сельского хозяйства. К ним относят не только сельскохозяйственные угодья, но также участки, занятые дорогами, лесополосами и хозяйственными постройками. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, подлежат особой охране. Под строительство обычно выделяют непригодные для сельхозиспользования земли или земли самого худшего качества.

2. Земли поселений – территории, предназначенные под строительство (города, поселки). Внутри поселений могут быть не только жилые зоны, но, например, промышленные или транспортные.

3. Вокруг городов обязательно есть земли пригородные. Это могут быть зоны отдыха, резервные территории города, зоны сельхозпроизводства и т. д.

4. Земли промышленного и иного специального назначения делятся на категории в зависимости от производства, которое там размещается: земли транспорта, энергетики, связи и т. д.

5. Если земли признаны особо ценными в эстетическом, историко-культурном или, например, природном аспекте, их относят к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Они полностью или частично изымаются из хозяйственного оборота.

6. Лес и участки, где еще только предполагается его выращивать, относятся к землям лесного фонда.

7. Водные объекты и водоохранные зоны вокруг них – земли водного фонда.

8. Земли запаса – пустые территории в государственной или муниципальной собственности. Чтобы их использовать, необходимо сначала перевести их в какую-нибудь другую категорию.

Глава 8. Аренда жилой недвижимости

Главное отличие российского рынка аренды от европейского – отсутствие какого бы то ни было законодательного регулирования. Например, в Германии ежегодно устанавливаются максимально допустимые арендные ставки, в Чехии договоры аренды заключаются на столь долгий срок, что предметом сделки купли-продажи может выступать право долгосрочной аренды. И, конечно, повсеместно доходы от аренды облагаются налогом. В России ничего подобного нет: ни законов, ни доходных домов (до октябрьской революции их владельцами были частные лица и целые организации, включая Церковь).

Когда поднимаются ставки

На рынке аренды есть сезон ажиотажного спроса и период затишья. Спрос активизируется в августе и стихает в сентябре, каждый год в это время стоимость аренды подрастает на 10–20 % и остается таковой до следующего года. «Мертвый» сезон приходится на весну.

В этом сегменте цены регулируют арендаторы: если арендодатели, оглядываясь на рост цен по рынку недвижимости, пытаются повысить цены, у них не получается.