Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Для эксплуатации поселка необходим штат специалистов и управляющий, который организует работу специалистов, например, по договорам подряда. Чтобы наладить жизнь, понадобятся специалисты разного профиля: садовники, трубочисты, сантехники, электрики, плотники, бухгалтер и т. д. В больших городских комплексах один электрик может работать на полную ставку, следя за сотнями квартир. В малоэтажном комплексе, расположенном в Петербурге или пригородах, где квартир значительно меньше, может помочь абонентское обслуживание: электрик (по договоренности) делает плановые обходы и является по вызову в случае аварии. В загородных комплексах обслуживание осуществляется двумя способами: через штатных специалистов обслуживающей управляющей компании или через договорное обслуживание (управляющий может заключить договор с районными службами, например, на аварийное обслуживание). Некоторые управляющие предпочитают приглашать специалистов по необходимости, а в штате обязательно иметь разнорабочих, которые могут и плотничать, и со снегоочистителями разобраться.

Кроме того, жители сообща должны оплачивать содержание объектов социальной инфраструктуры (чем больше социальных объектов в поселке, тем дороже в нем жить). В необходимый минимум входят детские и спортивные площадки (как в городских дворах), а теннисные корты отвергнуты из-за дороговизны. Мало кто строит бассейны: в дорогих поселках бассейн чаще всего есть на каждом участке, а жителям недорогих поселков содержание такого объекта часто не по карману. Социальная инфраструктура на территории поселка обычно представлена в минимальном объеме – медпункт (или аптека) и мини-маркет (или даже просто ларек). И то и другое, а также помещение для общих собраний и кабинет управляющего, как правило, расположены в отдельном коттедже.

Есть несколько способов снижения затрат на содержание поселка. Например, сократить расходы можно, если разделить их на несколько соседних поселков (это касается оплаты труда сантехника или электрика). Но такие действия лучше получатся у управляющей компании, работающей сразу в нескольких поселках по соседству.

Можно экономить, отказавшись от некоторого количества опций и объектов соцкультбыта.

Сэкономить поможет применение при строительстве теплосберегающих технологий и материалов, а также установка регуляторов температуры в отопительных системах. Кстати, для сбережения тепла важны не только материалы стен, но также дверей и окон и устройство кровли.

Примерные расходы на содержание собственного дома

Аренда

Ряд жителей мегаполиса предпочитают ежегодно арендовать дачу на лето. Нередко – в одном и том же месте, у одних и тех же хозяев.

Март – последний месяц, когда можно без проблем снять дачу на лето в пригородах Петербурга или Ленинградской области. Как правило, дачи и коттеджи сдаются на весь сезон (40 % дачников выезжают за город сразу на пять месяцев – с мая по сентябрь), хозяева опасаются, что не найдется желающих арендовать дом в остальные «теплые» месяцы.

Как правило, вся сумма выплачивается сразу (за 3–5 месяцев), но если договор аренды подписывается, например, в январе, то арендатор может выплатить сразу месячную ставку, а остальное – при заселении. Кроме того, при оформлении договора необходимо оплатить услуги агентства (50 % от суммы контракта или размер месячной арендной ставки).

В разгар лета остаются только те объекты, которые хозяева не смогли сдать весной.

Некоторые сегменты дачного рынка не терпят посторонних: контингент арендаторов там многолетний и постоянный. Например, на государственные дачи одни и те же семьи выезжают годами. В дорогих поселках что-либо снять также затруднительно – посторонние могут туда попасть только по рекомендации.

Первая линия домов, подходящих для отдыха, располагается на расстоянии 15 км от города, вторая – в 30 км (это так называемые предместья). Первая линия дач располагается в 60–90 км от Петербурга.

Несмотря на то что рынок дачной аренды существует с советских времен, владельцы дач и арендаторы не всегда понимают друг друга. Не всегда дома и коттеджи, построенные специально для сдачи в аренду, пользуются спросом. Арендаторы предпочитают небольшие «шале» (из соображений безопасности), дорогих домов в объеме предложений становится все больше, в недорогом секторе новых предложений почти не появляется (тем временем старые дома ветшают).

Хозяева не всегда понимают, что в доме не должно быть лишних вещей (тем более садово-огородного хлама) даже зимой, в момент просмотра.

Снижает привлекательность объекта соседство самих хозяев, которые готовы сдать дом дешевле и обосноваться рядом, например, в гостевом доме, чтобы следить за поведением арендаторов.

Арендаторы дорогих домов (в основном коттеджей) предъявляют особые требования: должна быть охрана, причем не только самого коттеджа, но всей территории, ухоженная территория, удобный подъезд, однородная социальная среда и т. д.