Земля. Справочник собственника и арендатора

Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворен в отношении площади участка, занятой электроподстанцией и необходимой для ее использования, поскольку действие исключительного права правопредшественника истца на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи. Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04 (извлечение)

ООО «СТП» (далее – общество «СТП») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее – комитет) и предпринимателю Шульгину В.Г. (далее – предприниматель) о признании недействительным заключенного между комитетом и предпринимателем договора от 20 декабря 2002 г. № 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, общей площадью 14 420 кв. м (кадастровый номер 38:36:000020:0399).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения», Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Иркутска, Бюро технической инвентаризации администрации г. Иркутска.

Решением суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г. в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 27 сентября 2004 г. названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество «СТП» просит отменить указанные судебные акты ввиду их незаконности.

В отзыве на заявление предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

ООО «Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения» в отзыве на заявление просит отменить названные судебные акты, поскольку они нарушают действующее законодательство.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, в остальной части – оставлению без изменения по следующим основаниям.

Исковое требование общества «СТП» мотивировано тем, что оно, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишено предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения упомянутого договора купли-продажи участка комитетом и предпринимателем.

Отказав в удовлетворении иска, суды сочли, что при продаже здания электроподстанции № 5 к новому собственнику могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства.

Данный спор возник в отношении земельного участка, являющегося частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения.

Между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «ВСКБ» (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15 сентября 1998 г. № 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества – нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха № 3) общей площадью 9433,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18 января 1999 г.

Постановлением мэра г. Иркутска от 21 декабря 2000 г. № 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества «Иркутский завод тяжелого машиностроения» (правопреемника Иркутского завода тяжелого машиностроения) была изъята часть земельного участка площадью 14420 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

Впоследствии распоряжением комитета от 16 декабря 2002 г. № 21/ п указанный земельный участок (кадастровый номер 38:36:000020:0399) предоставлен предпринимателю в собственность.

Затем между предпринимателем и комитетом заключен договор от 20 декабря 2002 г. № 10 купли-продажи того же земельного участка.

На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему здания механосборочного цеха № 3 располагается также здание электроподстанции № 5.

Этот объект недвижимости (литер А46), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, квартал 4-107, общей площадью 138,5 кв. м по договору купли-продажи от 5 ноября 2001 г. № 28 был приобретен в собственность обществом «Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения» у общества «Иркутский завод тяжелого машиностроения».

Затем обществом «Восточно-Сибирский завод тяжелого машиностроения» указанное здание передано в качестве взноса в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица – общества с ограниченной ответственностью «Завод тяжелого машиностроения».

По договору купли-продажи от 16 сентября 2003 г. № 3/03-ЭЭ общество «Завод тяжелого машиностроения» передало, а общество «СТП» приобрело в собственность здание электроподстанции № 5 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 2 октября 2003 г. № 38-АБ 215785).

Здание электроподстанции № 5 расположено на земельном участке, приобретенном предпринимателем на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2002 г. № 10.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФпри продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11).

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора от 20 декабря 2002 г. № 10 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю и обществу «Завод тяжелого машиностроения» (правопредшественнику общества «СТП»), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования электроподстанции № 5.

Вывод судов о том, что при продаже здания электроподстанции № 5 к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества «СТП» на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. № 10.

Таким образом, договор от 20 декабря 2002 г. № 10 купли-продажи земельного участка является недействительным в отношении той части участка, на которой находится здание электроподстанции № 5 и которая необходима для ее использования.

При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене как нарушающие в отменяемой части единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 3 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ

постановил:

решение суда первой инстанции от 19 апреля 2004 г., постановление суда апелляционной инстанции от 7 июля 2004 г. Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-4030/04-48 и постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 сентября 2004 г. по тому же делу в части отказа в признании недействительным договора от 20 декабря 2002 г. № 10 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области и предпринимателем Шульгиным В.Г., в отношении площади данного участка, занятой электроподстанцией № 5 и необходимой для ее использования, отменить.

В отмененной части принять новое решение – признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20 декабря 2002 г. № 10 в отношении площади участка, занятой электроподстанцией № 5 и необходимой для ее использования.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.