Адвокат для дилетантов

Уясните, на каких условиях банк может расторгнуть договор, потребовать полного досрочного погашения кредита. Уточните, о каких суммах идет речь. Если в договоре указано, что при однократной просрочке более чем на 15 дней банк вправе расторгнуть договор ипотеки, то такой договор весьма сомнительный.

5. Страхование.

Страхование предмета ипотеки — обязательный вид страхования, стоит недорого — от 0,09 % до 0,16 % для квартиры и 1–2 % для дома.

Страхование жизни и потери трудоспособности не относится к обязательным, и от него можно отказаться. Но некоторые банки навязывают ее, увеличивая процентную ставку по ипотеке. Переплата превышает стоимость страховки, поэтому заемщики вынуждены страховать жизнь.

Например:

Ставка в 12 % годовых действует для тех, кто застраховал жизнь и здоровье. Для тех, кто не страхует, на 1–2 % выше. В кредитном договоре может быть условие, что в случае расторжения или непродления договора страхования (обычный срок такого договора — 1 год), банк может повысить процентную ставку. Стоимость страховки в том банке, в котором берется кредит, негуманная, и в несколько раз выше, чем в других страховых компаниях.

Если спросить у менеджеров или в службе поддержки, можно ли застраховаться в другом месте, они делают вид, что не слышат или отвечают нечленораздельно. Между тем, застраховать свою жизнь и здоровье можно в любой СК, аккредитованной для этого вида страхования.

Например, Сбербанк аккредитовал около 17 компаний. Полную информацию смотрите на официальном сайте Сбербанка: выбор приличный, тарифы различаются, нужно узнавать и просчитывать. Если выгоднее страховаться, то нужно это делать. Можно реально сэкономить, если рассчитать стоимость в разных компаниях.

Страхование ответственности заемщика банк может потребовать при определенных условиях, например, при минимальном первоначальном взносе или сниженной ставке. Это очень дорогая страховка, но не стоит рассчитывать, что в случае неуплаты по кредиту, расплачиваться будет страховая компания. Страховщик лишь возместит банку разницу между остатком задолженности по ипотеке и стоимостью проданного имущества, если после реализации имущества не хватит средств на погашение долга.

6. Валюты займа.

Ссуда в евро и долларах привлекает своей низкой ставкой, но колебание курсов несет больше рисков. Не соглашайтесь на «плавающую ставку». Ее банк позиционирует как «выгодную», так как первоначально она бывает ниже среднерыночной, или твердой, ставки, предлагаемой тем же банком. Но зато никогда нельзя знать точно, какую сумму придется заплатить в следующем месяце по процентам.

Есть пункты, которые настораживают, но, по сути, не опасны.

Например, о «возможном истребовании дополнительных залогов из-за чрезмерного уменьшения стоимости залоговой квартиры». В последние годы случаев снижения стоимости недвижимости не было и, судя по всему, не предвидится.

Или пункт о том, что в случае потери работы, возможно досрочное истребование задолженности.

На практике он не применяется. Банк не интересует, наличие у вас работы, его волнуют своевременные погашения с процентами.

А вот пункт о том, что в аналогичной ситуации банк вправе увеличить процентную ставку по кредиту, вызывает опасения.

Как сэкономить на ипотеке?

Ведь и один процент — это очень существенно, если все посчитать. Если есть возможность взять кредит на меньший срок, воспользуйтесь! При 9–10 % за 5 лет переплата составит более 500 000 руб. Конечно, более длительный срок выбирают, чтобы снизить ежемесячный платеж, но если посчитать разницу, так ли она будет велика?

Для кредита в 1,6 млн на 15 лет платеж составит 17 194 рубля в месяц (переплата — 1 496 963, а на 30 лет — 14 041 рубль (переплата — 3 464 180). Есть смысл переплачивать около 2 000 000 руб., чтобы сэкономить 3 153 руб. в месяц?

В сети достаточно сервисов, позволяющих просчитать размер ежемесячных платежей и сумму переплаты. Просчитайте, сколько будет стоить кредит при минимальной и максимальной ставке, со страховкой и без и выбирайте более выгодный вариант.

Не забывайте про 13 % налогового вычета. Максимальная сумма ограничена 2 млн руб., т. е. вернуть можно 260 000 от стоимости жилья, и получить компенсацию по процентам в размере 390 тыс. руб. (13 % от 3 млн. руб.) с уплаченных процентов.

Есть льготная категория граждан, которые могут рассчитывать на финансовую помощь государства. Это молодые семьи (оба супруга или один из них должны быть младше 35 лет; матери-одиночки младше 35 — это тоже молодые семьи), молодые врачи, ученые, военные. Конечно, дело хлопотное, но того стоит!

Материнский капитал — тоже способ неплохо сэкономить. Его можно использовать и в качестве первоначального взноса и для досрочного погашения. Не бойтесь рассматривать некрупные банки — у них бывает много выгодных предложений.