Аудит организаций различных видов деятельности. Настольная книга аудитора

Инвестор – лицо, осуществляющее капитальные вложения собственных или привлеченных средств (ст. 4, п. 2 Закона).

Федеральный закон № 39-ФЗ устанавливает, что источником финансирования капитальных вложений являются средства инвестора. Инвесторы могут заключить с уполномоченным лицом (Закон именует его заказчиком) договор (в деловом обороте часто – инвестиционный договор), который определяет порядок инвестирования, полномочия и функции заказчика.

Перечень функций заказчика, реализующего инвестиционный проект, приведен в «Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ» (Постановление Госстроя РФ от 08.06.2001 г. № 58).

На практике в большинстве случаев инвесторы заключают договор с застройщиком, который в этом случае становится заказчиком по терминологии Закона № 39-ФЗ (рис. 5.2, а).

Рис. 5.2.

Схемы взаимоотношений инвестора и заказчика

Возможен вариант, при котором застройщик в соответствии с Градостроительным кодексом передает свои функции заказчику и инвесторы заключают инвестиционные договоры с последним (рис. 5.1, б).

Подобный вариант может привести к негативным налоговым последствиям, поскольку п. 14 ст. 251 НК РФ устанавливает, что к целевому финансированию (не облагаемому налогом на прибыль) относятся средства инвестора, аккумулированные на счетах застройщика.

Федеральный закон № 214-ФЗ:

Застройщик – юридическое лицо, имеющее земельный участок (в собственности или аренде), имеющее разрешение на строительство, привлекающее средства участников долевого строительства и обязующееся осуществить строительство объекта недвижимости (ст. 2, п. 1 Закона).

Участник долевого строительства

(в деловом обороте иногда «дольщик») – лицо, предоставляющее денежные средства застройщику для строительства объектов недвижимости по договору участия в долевом строительстве (ст. 3, п. 1, ст. 4, п. 1 Закона).

Как видим, организация может быть застройщиком согласно Градостроительному кодексу (если ей принадлежит земельный участок, на котором она обеспечивает осуществление строительства) либо застройщиком согласно Градостроительному кодексу и Закону № 214-ФЗ (если она, кроме того, привлекает средства участников долевого строительства).

Подводя итог осуществленного анализа, можно сказать, что рассмотренные законодательные акты предусматривают следующие варианты источников финансирования строительства:

• без привлечения средств от инвесторов или дольщиков (застройщик одновременно является инвестором по терминологии Федерального закона № 39-ФЗ). В этом случае имеет место схема, которую Налоговый кодекс РФ определяет как «выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления» (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ);

• с привлечением средств инвесторов согласно Федеральному закону № 39-ФЗ;

• с привлечением средств участников долевого строительства (дольщиков) согласно Федеральному закону № 214-ФЗ.

В деловом обороте часто употребляется законодательно не определенный термин «заказчик-застройщик». Исходя из содержания рассмотренных выше терминов, установленных действующими законодательными актами, можно предположить, что термин «заказчик-застройщик» с достаточным основанием может быть употреблен в следующих случаях:

• застройщик по Градостроительному кодексу (либо по Градостроительному кодексу и Закону № 214-ФЗ) одновременно является заказчиком по Гражданскому кодексу (рис. 5.1, а, в, г);

• застройщик по Градостроительному кодексу одновременно является заказчиком по Закону № 39-ФЗ (лицом, уполномоченным инвесторами на реализацию инвестиционного проекта) (рис. 5.2, а).

Аудитор должен убедиться в том, что терминология, используемая руководством аудируемого лица, соответствует ее содержанию, предусмотренному законодательными актами, и достигнуть понимания схемы взаимоотношений аудируемого лица с иными участниками строительства (рис. 5.1, а – г), а также с лицами, финансирующими капитальные вложения (инвесторами, участниками долевого строительства). Понимание аудитором указанной схемы взаимоотношений особенно важно потому, что от ее вида зависит специфика задач аудиторской проверки.

В общем случае при аудиторской проверке организации, являющейся застройщиком, можно выделить ряд задач, отличающихся наличием особенностей, присущих данному виду деятельности. В частности, при проверке организации-застройщика (заказчика-застройщика) аудитор должен убедиться в полноте, своевременности, точности, правильности признания в учете:

• средств, получаемых от инвесторов или участников долевого строительства;

• капитальных вложений в строительство;

• доходов застройщика (заказчика-застройщика);

• операций по осуществлению строительства при совмещении функций, предусмотренных Федеральным законом № 39-ФЗ;

• операций, связанных с обременением при строительстве;

• операций по передаче инвесторам (дольщикам) причитающегося им имущества;

• выполнения требований к нормативам оценки финансовой устойчивости.